نمره منفی به مسکن‌سازی

کارشناسان مسکن معتقدند، مشکلات این بخش را در دو میدان «ریسک‌های سیاسی» و «متغیرهای اقتصاد کلان» می‌توان دید و متغیرهای اقتصاد کلان هم به دو زیر بخش «تورم تولید» و «قدرت خرید» تقسیم می‌شود. در مبحث تورم تولید علاوه بر بیماری مزمن متمادی اقتصاد کشور که به علت ناترازی‌های درآمد-هزینه، سال‌هایی طولانی‌ست که مهمان ناخوانده‌ی اقتصاد ماست، آلترناتیوی به نام نرخ ارز نیز تاثیر بالایی دارد چه آنکه نرخ ارز تاثیر قابل توجهی در قیمت نهاده‌های ساختمانی دارد. مجموعه‌ی این عوامل به وجود آورنده‌ی تورمی خواهند بود که خود را در رشد بالای نهاده‌های ساختمانی نشان می‌دهد و با توجه به حال روز اخیر بازار مسکن، رشد قیمت مصالح از رشد قیمت فروش به نحو چشمگیری جلو افتاده است. البته علاوه بر ناترازی‌های درآمدهزینه‌ای در سال‌های اخیر ناترازی دیگری هم جدیدا ظهور یافته و آن هم ناترازی انرژیست که به علت قطعی برق و گاز صنایع مرتبط، شاهد کاسته شدن از میزان تولید مصالح که منجر به دامن زدن به تورم از این حیث نیز می شود. 
در حیطه‌ی قدرت خرید هم شاهد عقب‌ماندگی بالای دستمزد از تورم عمومی هستیم به گونه‌ای که در سال‌هایی که تورم مسکن از تورم عمومی پیشی هم گرفته بحران را مضاعف نموده. انباشت همین عقب ماندگی به دو گونه‌ی متفاوت اما از دو سو بازار ملک را زیر ضرب قرار داده، مثلا تورم مسکن از 1397 تا 1401 فاصله‌ی زیادی با تورم عمومی داشته. این تورم از سال 1401 بدین سو از تورم عمومی عقب افتاده است. به تعبیر دیگر از یک طرف توان خرید مصرفی را کاهش داده و از سوی دیگر به علت آنکه قدرت خرید شدیدا ضعیف شده، سرمایه‌گذارانی که می‌خواستند با خرید ملک سپر تورمی برای دارایی خود ایجاد کنند حالا با شکل گرفتن ثبات نسبی قیمت ها که به ویژه از 1401 تا کنون بر بازار حاکم است، از دستیابی به این هدف هم باز می‌مانند. با همه‌ی اوصاف گفته شده، اهل فن معتقدند سایه‌ی متغیرهای غیر اقتصادی بر این بازار نسبت به پارامترهای اقتصادی بسیار گسترده‌تر است که عمدتا شامل رویکرد دولت کنونی آمریکا، چشم انداز مذاکرات احتمالی و تنش‌های منطقه‌ای است.

ظهور بازیگری جدید

در مقابل این روندها بازیگر جدید دیگری نیز پا به عرصه‌ی رقابت گذاشته و آن هم «طلا»ست چه آنکه این بازیگر توانمند، با قدرت نقدشوندگی بالایش و رشد قیمتی چشم گیرش که نه تنها تورم عمومی بلکه رقبای دیگرش چون ارز و بورس را هم پشت سر گذاشته است، به رقیبی قدرتمند برای بازار ملک مبدل شده است. البته این رقیب نیرومند، از دوسو شارژ قیمتی می‌شود از یک طرف با جهش نرخ ارز و از طرف دیگر رشد چشمگیر قیمت انس جهانی ناشی از تحولات در حوزه‌ی اقتصاد سیاسی دنیا.

همه‌ی این واقعیات، کارشناسان را به این باور رسانده که بازار ملک دوران بسیار بسیار ویژه‌ای را تجربه می‌کند که از بعد از انقلاب بدین سو بی‌سابقه است. به تعبیر آن‌ها بازار نه آنکه در رکود باشد بلکه در یک «بن بست» تقریبا کامل به سر می برد. همچنین کارشناسان و فعالان این عرصه به این نتایج رسیده‌اند که شرایط این بن‌بست در کوتاه مدت بر بازار حاکم است و حداقل تا تابستان سال آینده همچنان بازار را زیر ضرب قرار خواهد داد از این رو و بنا بر دلایل فوق این بازار کمترین بازدهی را در مقابل بازارهای رقیبش خواهد داشت.

بر همین اساس کارشناسان معتقدند در شرایطی که در زمان کنونی که نزدیک به عید است و بنا بر سنت همیشگی این بازار که باید با رونق همراه باشد، نه تنها این رونق ملموس نیست بلکه قیمت ها هم نزدیک به قیمت های سال گذشته است.

کارنامه‌ی مردود دولت در مسکن‌سازی

در کنار عوامل متعدد دیگر به باور بسیاری از کارشناسان دولت نتوانسته در حیطه‌ی ساخت‌وساز به وظایفش به درستی عمل کند چون اعتقاد دارند: مشکل اصلی درباره طرح‌های دولتی، کاغذی بودن آن‌هاست. به‌طور مثال دولت اعلام می‌کند که هزاران واحد ساختمان ساخته، درحالی‌که اکثر این پروژه‌ها هنوز در حالت نیمه‌تمام است. یعنی ساختمان آماده تحویل و سکونت نیست. از سوی دیگر در خیلی از پروژه‌های دولتی قرارداد‌ها با ارقام پایین بسته می‌شود. این رقم‌های پایین باعث می‌شود که پیمانکاران نتوانند به تعهدات خود عمل کنند و در اکثر موارد پروژه‌ها نیمه‌تمام رها می‌شود و بالطبع تا پایان کار چندین کارفرما عوض می‌شود که خود عامل کندی کار و کاهش کیفیت ساخت است. از این رو مسکن دولتی ضمن مردودی در تولید واقعی، تاثیری در کاهش مشکلات بخش مسکن نداشته است.

تحولات سیاسی سال آینده چگونه است و تاثیرشان چیست؟

واقعیات فوق که نشان دهنده‌ی تداوم رونق صفر است، حکایت از آن دارد که بازار به انتظار تحولات کلیدی غیر اقتصادی چون رویکرد دولت ترامپ همینطور تنش‌های سیاسی نشسته است. به بیان دقیق‌تر اگرچه از احتمال درگیری نظامی کاسته شده است اماسایه‌ی مشکلات ناشی از تحریم‌ها به شکلی گسترده بر این بازار وجود دارد و تحلیل‌های عمده هم وصول توافق کامل را در کوتاه مدت چندان محتمل نمی‌داند بلکه در خوشبینانه‌ترین حالت توافقی موقت را ممکن می داند. از این رو مجموعه‌ی عوامل فوق سیگنال‌های امیدوار‌کننده‌ای به فعالان این بخش نمی‌دهد.

چشم انداز مسکن در چهار سناریو:

اما به پیش بینی روزنامه‌ی دنیای اقتصاد برای چشم انداز بازار مسکن در سال آینده چهار سنایو پیش بینی می‌شود: سناریوی اول آن است که اوضاع سیاسی در معادلات ایران و کشورهای طرف حساب شبیه سال‌های 97 تا 99 شود که در این صورت بازار مسکن در آن مسیر قرار می‌گیرد. البته در این سناریو احتمال اینکه میزان تغییر قیمت مسکن با تورم ملکی آن سال‌ها برابری کند پایین است چون «قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای» به شدت پایین‌تر از سطح متوسط قیمت آپارتمان قرار دارد و آن «تداوم رکود معاملات با احتمال بالا» است.

سناریوی دوم، قرار گرفتن در مسیر مذاکره و شکل‌گیری شرایط برزخ نسبت به آینده مذاکرات و اوضاع سیاسی است که در این صورت چون ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مسکن بالا می‌رود (شبیه سال 1400)، احتمال اینکه بازدهی بخش مسکن از بقیه بازارها بیشتر شود وجود دارد. اما همه بازارها کم‌رشدی را تجربه خواهند کرد.

سناریوی سوم، گشایش سیاسی است که در این صورت مسکن از التهاب قیمت خارج خواهد شد اما تا رسیدن به شرایط نرمال، چیزی در حدود دو سال فاصله خواهد داشت.

سناریوی چهارم نیز شرایطی مشابه 1403 خواهد بود. در کنار «بازیگردان اصلی»، فاکتور تورم تولید مسکن نیز وزن قابل‌توجهی دارد. در حال حاضر میزان رشد هزینه ساخت‌وساز 1.5 برابر رشد قیمت فروش مسکن است و این موضوع شرایط تعدیل کاهشی قیمت ملک را دشوار کرده است.به نظر می‌رسد اگر «سختی دسترسی خانوارها به مسکن مناسب و در استطاعت» برای سیاستگذار مهم است و دغدغه اول محسوب می‌شود در این صورت می‌توان انتظار داشت در سال آینده «تصمیمات سیاسی و اقتصادی» حول و حوش «رفع این بحران» صورت بگیرد.

سال 1403 در رکود بود وچشم‌اندازسال آینده هم منفی‌ است

حسن محتشم ـ عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌گوید: رکود مسکن از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ آغاز شد و در سال ۱۴۰۳ هرچه جلوتر رفتیم مسکن بیشتر به رکود و کم‌رونقی فرو رفت.

یکی از دلایل آن تغییر دولت و انتخابات ریاست جمهوری بود که وضعیت ثبات و انتظار را در شاخص‌های کلان اقتصادی و بازارها ایجاد کرد.اودر ادامه افزود تحریم‌های ظالمانه و تنش‌های سیاسی از بانیان اصلی وضعیت رکودی در بازار کنونی مسکن هستند.

دورنمای مسکن ۱۴۰۴

محتشم درباره چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده گفت: بورس و مسکن معمولا از تنش‌های سیاسی تاثیر منفی می‌گیرند و با کاهش سرمایه‌گذاری مواجه می‌شوند.

مسکن به دلیل ماهیت نقدشوندگی پایین، جذابیت چندانی در این اوضاع ندارد. خیلی از افراد اقدام به فروش املاک می‌کنند تا بتوانند با انتقال آن به یک بخش دیگر ارزش پول خود را حفظ کنند.

معتقدم تا توافق و تعاملی با دنیا انجام نشود این وضعیت ادامه خواهد داشت. بنابراین سال آینده افق روشنی را پیش روی بازار مسکن نمی‌بینم. دست کم در نیمه اول سال احتمال وضعیت رکودی، بیش از دیگر احتمالات است.

نویسنده: مصطفی دولخانی فعال اقتصادی