فرار مسکن‌سازان از بندرعباس

بررسی‌ها نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر با فرار سرمایه در بخش ساخت‌و‌ساز مسکن بندرعباس مواجه بوده‌ایم و از جمله دلایل مهم کاهش رغبت سرمایه‌گذاران، نبود زیر ساخت‌های شهری است زیرا منجر به سود‌دهی پایین این نوع سرمایه‌گذاری در بندرعباس می‌شود. با بررسی داده‌های درگاه ملی آمار در این حوزه؛ درمی‌یابیم که متوسط قیمت مسکن در تهران از نیمه اول سال 79 تا بهار 1400 حدود 35 هزار و 488 درصد رشد داشته است درحالی که در همین بازه برای بندرعباس قیمت مسکن 10 هزار و 244 درصد رشد داشته است؛ لذا سرمایه‌گذاران حوزه مسکن ترجیح می‌دهند به‌جای بندرعباس در تهران سرمایه‌گذاری کنند.

  

به گزارش صبح ساحل،  بر اساس آخرین داده‌های درگاه ملی آمار، متوسط قيمت فروش يك مترمربع زيربناي مسكوني در بهار 1400 برای شهر بندرعباس، 8 میلیون و 744 هزار و 900 تومان اعلام شده است. این رقم برای شهر تهران در همان بازه زمانی 32 میلیون و 562 هزار و 900 تومان بوده است. آخرین داده‌ها از متوسط قيمت يك متر مربع زمين و ساختمان‌‌ كلنگی درمیان استان‌های کشور نشان می‌دهد که اصفهان با 6 میلیون و 854 هزار تومان گران‌ترین و ایلام ارزان‌ترین زمین‌های کلنگی را در کشور داشته است. این اطلاعات، از نتايج طرح آمارگيري از مسكن با استفاده از سامانه اطلاعات مدیریت معاملات املاک و مستغلات کشور به دست آمده است.برآوردها نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر سرمایه‌گذاران بندرعباس در بخش ساخت‌و‌ساز مسکن سرمایه خود را از استان خارج کرده‌اند. از جمله دلایل مهم کاهش رغبت سرمایه‌گذاران، نبود زیر ساخت‌های شهری لازم است چراکه باعث سود‌دهی پایین این نوع سرمایه‌گذاری در بندرعباس می‌شود. برای درک بهتر این موضوع اگر داده‌های درگاه ملی آمار را در این حوزه بررسی کنیم؛ درمی‌یابیم که متوسط قیمت مسکن در تهران از نیمه اول سال 79 تا بهار 1400 حدود 35 هزار و 488 درصد رشد داشته است درحالی که در همین بازه برای بندرعباس قیمت مسکن 10 هزار و 244 درصد رشد داشته است؛ لذا سرمایه‌گذاران حوزه مسکن ترجیح می‌دهند به‌جای بندرعباس در تهران سرمایه‌گذاری کنند. چراکه چشم‌انداز افزایش رشد سرمایه وضعیت بهتری دارد. به علاوه هزینه‌های بالای عوارض پروانه ساختمانی از سوی شهرداری مانع جدی دیگری برای سرمایه‌گذاران است خصوصا که حدود بیست درصد این هزینه‌ها متعلق به تامین اجتماعی و آموزش و پرورش است در حالی که تامین اجتماعی و آموزش و پرورش به کارگران ساختمانی و سرمایه‌گذاران خدمتی ارائه نمی‌دهند.وضعیت نابسامان سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و کاهش تولید مسکن قطعا به گرانی بازار اجاره و خرید فروش منجر می‌شود.

همچنین وجود صنایع و شرکت‌های بزرگ در غرب بندرعباس نظیر پالایشگاه های نفت بندرعباس و ستاره خلیج فارس، فولاد هرمزگان و کاوه، بنادر شهید رجایی و باهنر، آلومینیوم المهدی، وجود تنگه استراتژیک هرمز، همسایگی با کشورهای حاشیه خلیج فارس، انتقال نیروهای ستادی نیروی دریایی از مرکز، وجود مناطق آزاد، مهاجرپذیر بودن و رونق خانه‌های رفاهی باعث افزایش تقاضا برای ملک و البته بالا رفتن اجاره‌بها در پایتخت تجاری اقتصادی ایران شده است.رشد جمعیت و افرادی که از استان‌های دیگر عمدتا برای اشتغال به شهر بندرعباس مهاجرت می‌کنند، دلیلی بر این گرانی‌هاست. در این بین دلالان حوزه مسکن نیز بیکار ننشسته‌اند و گاهی در اقدامی هماهنگ با رشد یکباره قیمت برخی از مناطق، باعث ایجاد شوک قیمتی می‌شوند.بر اساس آمارهای موجود حدود 70 هزار خانه‌خالی در بندرعباس وجود دارد که اگر به بازار عرضه شوند باعث تعادل در بازار اجاره خواهند شد. این درحالی است که دولت در خصوص مالیات بر خانه های خالی ۳ هزار میلیارد تومان  پیش بینی درآمد داشته است؛ اما آنچه اخذ شد تنها یک‌میلیارد تومان بود لذا درگرفتن مالیات از خانه‌های خالی چندان موفق عمل‌ نکرده‌است و همین موضوع باعث التهاب بازار و سوداگری سودجویان شده‌است.

    

طی دهه‌های گذشته اتخاذ سیاست‌های سلیقه ای، در کنار نبود سیاست اصولی زمین شهری، منجر به افزایش سهم زمین در قیمت نهایی مسکن شده است. این سهم در کشور طی دو دهه اخیر، بین 40 تا 50 درصد بوده است، که این میزان تقریباً دو برابر کشورهای موفق در بخش مسکن است. در راستای کاهش قیمت مسکن، ضرروت کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده تا رقم 20 درصد هزینه نهایی تولید مسکن می‌تواند مفید باشد.برخی از کارشناسان اقتصادی، راهکار جلوگیری افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن را کنترل رشد نقدینگی و تورم در اقتصاد بیان می‌کنند و معتقدند در صورتی که موتور رشد نقدینگی و خلق پول همچون سال‌های اخیر، روشن باشد، هرگونه افزایش ساخت و ساز و عرضه مسکن، مانع از رشد قیمت‌ها نخواهد شد و باید ابتدا کنترل تورم و نقدینگی را در دستور کار قرار داد. همچنین تعیین بسته‌های تشویقی برای فعالان حوزه مسکن در شهرستان، ارائه تسهیلات کم بهره، عرضه مصالح با قیمت مناسب، اقساطی کردن هزینه های پروانه ساخت و خدمات نظام مهندسی، معافیت مالیاتی انبوه سازان، کاهش هزینه حق انشعاب آب و برق بخشی از راهکارها در جهت تعادل قیمت در بازار مسکن است.ساخت مسکن روستایی نیز منجر به کنترل موج مهاجرت به بندرعباس می‌شود. استان هرمزگان دارای بیش از یک هزار و 800 روستا با جمعیتی افزون بر 750 هزار نفر است. براساس آمارهای موجود 187 هزار مسکن روستایی در هرمزگان وجود دارند که 58 درصد از آنها نیاز به مقاوم سازی دارند. 

   

محله بهشت بندر: همان‌طور که می‎دانید محله بهشت بندر یکی از محله‌های متوسط رو به بالا در بندرعباس است. معمولا خانه با رنج قیمت، متری 25 میلیون تومان برای فروش معامله می‌شوند. البته لازم به ذکر است، اغلب خانه‌های این منطقه کامل و فول‌آپشن هستند.

محله گلشهر: محله نسبتا لوکس‌تر و بزرگ بندرعباس است که به دو قسمت جنوبی و شمالی تقسیم می‌شود. به دلیل وسعت زیاد اغلب ساختمان‌های اداری و کابردی در این محل است. قیمت این محله نیز از متری 25 تا 35میلیون تومان برای فروش معامله می‌شود. در میان آگهی‌های مسکن، قیمت آپارتمان‌های پلاک ساحلی با متری حداقل 55 میلیون تومان و بالاتر  یکی از گران‌ترین قیمت‌ها و آپارتمان‌های پیامبر اعظم با متری 10 میلیون و 500 هزار تومان، از محله‌های قیمت مناسب در بندرعباس به شمار می‌روند.