اقتصادی
وقتی ساخت مسکن دیگر صرفه اقتصادی ندارد؛
این روزها در بازار مسکن تهران، شکاف میان قدرت خرید و تقاضا به عمیق‌ترین نقطه خود رسیده است. خانوارها به مسکن بیشتری نیاز دارند اما قیمت‌ها به حدی بالا رفته که دیگر ساخت مسکن برای سازنده صرف نمی‌کند. این درحالی است که قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت به ۲۸۶ میلیون تومان رسیده است که فرض قیمت ۲۳۰ هزار تومانی برای دلار یعنی هر متر مربع مسکن ۱۲۴۳ دلار قیمت دارد که حدود یک‌چهارم بالاتر از میانگین تاریخی هزار دلاری خود است.
در نگاه اول این عدد فریاد می‌زند که مسکن حباب دارد. اما محاسبه بهای تمام‌شده چیز دیگری می‌گوید. سازنده‌ای که زمین را به قیمت روز بخرد و واحدهای کوچک‌متراژ بسازد؛ هر متر را با ۳۵۸ میلیون تومان خواهد ساخت. یعنی ۷۲ میلیون گران‌تر از قیمتی که می‌تواند بفروشد. اینجا جایی است که معادله وارونه می‌شود. در این شرایط دیگر مشکل فقط گرانی مسکن نیست؛ بلکه ارزانی دلار نسبت به هزینه واقعی ساخت است. چرا که تورم ۱۰۶.۸ درصدی نهاده‌های ساختمانی، هزینه ساخت را هر سال بیش از دو برابر می‌کند. در حالی که قدرت خرید مصرف‌کننده عقب می‌ماند. نتیجه، این می‌شود که بازار مسکن به کاهش قیمت تن نمی‌دهد؛ و فقط استراحت می‌کند تا تورم به او برسد و شکاف قیمتی را پر کند.
مسکن گران است یا دلار ارزان است؟
برای سنجش اینکه بدانیم مسکن گران است یا دلار ارزان، باید ابتدا بهای تمام‌شده واقعی ساخت یک مترمربع را محاسبه کنیم و سپس آن را با قیمت فروش بازار و نرخ ارز بسنجیم. مثلا فرض کنیم قطعه‌ای ۲۸۵ مترمربعی در تهران با ارزش حداقل ۱۵۰ میلیارد تومان برای ساخت شش طبقه آپارتمان در یک منطقه متوسط انتخاب شده است که در محاسبات باید برای هر طبقه یک ششم این مبلغ را لحاظ کرد. علاوه بر سهم زمین، باید هزینه اجرا و خواب سرمایه در بازه دو ساله ساخت را نیز مد نظر قرار داد. همچنین ۳۵ درصد از متراژ زیربنا به مشاعات (راه‌پله، آسانسور، لابی و تأسیسات) اختصاص می‌یابد و در این گزارش قصد داریم که هزینه ساخت را برای دو نوع آپارتمان یعنی لوکس و معمولی به صورت جداگانه بررسی کنیم.
سناریوی اول؛ ساخت واحد لوکس
در این حالت، پروژه بر پایه ساخت شش طبقه با واحدهای ۱۸۰ متری و متریال لوکس (هزینه اجرا ۷۰ میلیون تومان در مترمربع) بنا می‌شود و به عدد 348 میلیون تومان برای هر متر مربع می‌رسیم.
سناریوی دوم؛ ساخت واحد معمولی
ساخت واحد معمولی با هزینه اجرا 45 میلیون تومان در مترمربع با قدرت خرید واقعی جامعه همخوانی بیشتر دارد لذا با فرض شش طبقه و میانگین ۸۸ متر برای هر واحد و اضافه کردن خواب سرمایه در یک بازه دو ساله به عدد 302 میلیون و 900 هزار تومان در هر متر مربع می‌رسیم.
لذا سازنده‌ای که زمین را به قیمت روز می‌خرد با این هزینه‌های ساخت ترجیح می‌دهد که دست نگه دارد و نسازد تا برایش توجیه اقتصادی داشته باشد و این دقیقاً همان چیزی است که کاهش عرضه در بازار مسکن را توضیح می‌دهد.
مسکن گران است یا دلار ارزان؟
قیمت دلاری مسکن تهران امروز ۱۲۴۳ دلار در متر است و میانگین تاریخی این شاخص حدود ۱۰۰۰ دلار بوده است؛ یعنی قیمت فعلی حدود ۲۴ درصد بالاتر از میانگین بلندمدت قرار دارد. این عدد در نگاه اول حکم می‌کند که مسکن تهران حباب دارد. اما استدلال ظریف‌تر آن است و این ۲۴ درصد را نمی‌توان صرفاً به حباب نسبت داد. چون مخرج این کسر یعنی دلار ممکن است دستکاری‌شده یا سرکوب‌شده باشد. اگر دلار واقعاً ارزش ۲۸۰ تا ۳۰۰ هزار تومان داشته باشد؛ آن‌وقت ۲۸۶ میلیون تومان در هر متر به ۹۵۰ تا ۱۰۲۰ دلار تبدیل می‌شود؛ یعنی دقیقاً روی میانگین تاریخی خود قرار می‌گیرد و در این صورت دیگر نه مسکن حباب دارد و نه دلار ارزان است؛ بلکه هر دو در جای درست خود ایستاده‌اند و آنچه غلط است قیمت واقعی دلار است.
حبابی از جنس کمبود
درست است که قیمت مسکن حباب نسبی دارد اما کوچک‌تر از آن چیزی است که در ظاهر نشان می‌دهد. بخشی از آن ۲۴ درصد ناشی از انتظارات تورمی و تقاضای سفته‌بازانه است اما بخش عمده‌اش بازتاب شکاف عرضه و تقاضا است. تولید سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد در برابر نیاز تقریبی یک میلیون واحدی، یعنی سالانه ۷۰۰ هزار واحد کمبود وجود دارد پس با چنین عقب‌ماندگی ساختاری، قیمت به‌طور طبیعی بالاتر از بهای تمام‌شده باقی می‌ماند و این حباب بیشتر نشانه کمبود است تا اینکه نشانه سفته‌بازی در بازار ملک باشد. اما ذکر این نکته نیز نباید مغفول بماند؛ دلار با نرخ ۲۳۰ هزار تومان بیش از مسکن با ارزش ذاتی خود فاصله دارد. گواه این مدعا این است که بهای تمام‌شده ساخت واحد معمولی باید زیر قیمت فروش قرار می‌گرفت. یعنی اگر مسکن واقعاً حباب داشت، باید بهای تمام‌شده‌اش به‌طور معناداری کمتر از قیمت فروش آن می‌بود اما در محاسبات ما چنین نیست. پس قیمت مسکن بیشتر به هزینه ساخت و کمبود عرضه چسبیده است در حالی که دلار از تورم و تقاضای واقعی خود عقب مانده است.
رکود ظاهری و تقاضای انباشته در بازار ملک
تورم ۱۰۶.۸ درصدی برای تولیدکننده در بهار امسال نشان می‌دهد هزینه ساخت مسکن هر سال بیش از دو برابر می‌شود؛ در حالی که قیمت فروش با قدرت خرید مصرف‌کننده همخوانی ندارد. لذا هزینه ساخت بالا می‌رود؛ قدرت خرید پایین می‌آید و عرضه مسکن محدود می‌شود. در چنین شرایطی، مسکن عموماً به‌جای کاهش قیمت، دوره‌ای از استراحت زمانی و رکود اسمی را تجربه می‌کند و خبری از اصلاح قیمت نیست. و همین رکود ظاهری، تقاضای انباشته‌ای می‌سازد. در نتیجه رکودی که امروز در معاملات مسکن دیده می‌شود؛ فریبنده است. کاهش قدرت خرید، حجم معاملات را پایین آورده و به‌ظاهر فشاری بر قیمت‌ها وارد نکرده؛ اما نیاز خانوارها به مسکن از بین نرفته است. در این شرایط اگر ساخت‌وساز بخوابد و پروژه‌ها نیمه‌تمام رها شوند؛ آن‌وقت در لحظه بازگشت تقاضا، بازار با کمبود شدید عرضه روبه‌رو می‌شود و شاهد یک جهش قیمتی در بازار خواهیم بود.
روزنامه صبح ساحل
به این مطلب امتیاز دهید:
نظرسنجی
جدیدترین اخبار
تعلیق موقت فعالیت فرودگاه بین‌المللی ملک خالد در ریاض پس از حمله
تغییر نحوه فعالیت مدارس در میناب؛ برگزاری کلا‌س‌های درس به صورت ترکیبی حضوری و آنلاین
هواپیمای توقیف شده در ترکیه رفع توقیف شد
مطالبه فوری مردم ایسین برای جمع‌آوری سگ‌های ولگرد؛ حمله به کودک سه‌ساله زنگ خطر را به صدا درآورد
بازگشت ۵۴ پرنده وحشی به طبیعت هرمزگان/ پایان فعالیت شکارچیان غیرمجاز با تخریب ۲۰ کوخه
تساوی استقلال و پرسپولیس در دربی جوانان
پیامک سازمان مالیاتی را جدی بگیرید؛ مراقب سوءاستفاده از هویت‌تان باشید
بانک مرکزی خرید آنلاین طلا از اپلیکیشن‌های بانکی را ممنوع کرد
انفجاری مهیب در فرودگاه ملک خالد در ریاض
اختصاص نزدیک به ۳ میلیارد دلار ارز برای دارو و تجهیزات پزشکی در ۶ ماه نخست
اجرای سراسری سامانه ضمانت الکترونیک در کشور از ۱۵ مهرماه
زنگ خطر خروج دام از مرزها/پیش‌بینی تولید ۵۰ هزار تنی گوشت در پاییز
تنوع مدارس باید کاهش یابد/ نحوه تخصیص سرانه مدارس
برگزاری مراسم دانش‌آموختگی ۵۷ پزشک در بندرعباس
غرق‌شدگی دختر ۹ ساله در پدل بندرلنگه؛ هشداری تلخ برای پرهیز از شنا در آب‌های ناایمن
سلام، من دستیار هوشمند گروه رسانه ای صبح ساحل هستم
از خبر، عکس، ویدئو، PDF روزنامه، هواشناسی، اوقات شرعی، تقویم و ساعت سایت بپرسید. گفتگو روی همین دستگاه ذخیره می‌شود.
