خرید خانه در سال‌های نه چندان دور با پس‌انداز، فروش طلا، ماشین و رفتن زیر بار قرض و وام ممکن بود. «در عوض صاحب‌خانه می‎شویم»، جمله‌ای بود که مشقت و دشواری خرید ملک را از بین می‌برد. حالا اما حتی اگر همه‌ این کارها انجام شود، باز هم خرید خانه رویایی دست‌نیافتنی است. فاصله قدرت خرید مردم با قیمت مسکن روز‌به‌روز بیشتر می‌شود. این نتیجه ناکارآمدی دولت در کنترل تورم افسارگسیخته است. بازار مسکن در سالی که گذشت اگرچه با رکود در معاملات دست‌وپنجه نرم می‌کرد اما افزایش قیمت را نیز پشت سر گذاشت. کشور با گرانی و کمبود سیمان در ماه‌های اخیر مواجه بوده‌است، تبعات این سوءمدیریت می‌تواند رشد ناگهانی قیمت‌ها را در بازار مسکن ۱۴۰۰ به دنبال داشته باشد. آینده بازار مسکن با توجه به در پیش داشتن انتخابات ریاست جمهوری چگونه خواهد بود؟ آیا گشایش در روابط ایران و آمریکا گره بازار مسکن را باز می‌کند؟ برای یافتن پاسخ به سراغ عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان استان هرمزگان رفته‌ایم.

   
گفت‌وگو با «مصطفی دولخانی»، کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت مسکن در سال آینده

 
ادامه تورم و رکود
به نوشته روزنامه صبح ساحل، «مصطفی دولخانی»، کارشناس عمران و عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان استان هرمزگان است. او می‌گوید: «بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ کماکان رکود خواهد داشت. این رکود سبب کاهش قیمت‌ مسکن نخواهد شد و رشد قیمت‌ها را پیش‌رو داریم». از دیدگاه این کارشناس تنها راه نجات، اصلاحات و جراحی‌های بزرگ اقتصادی است که فعلا خبری از آن نیست. گفت‌وگو با دولخانی را در ادامه می‌خوانید.

 
افزایش نرخ مصالح ساختمانی ازجمله سیمان و کمبود آن، برای بازار مسکن چه تبعاتی دارد؟ وضعیت فعلی را تشریح کنید.
گرانی بیش‌ازحد مصالح ساختمانی و در رأس آن سیمان، باعث گران‌تر شدن هزینه‌های ساخت می‌شود. این گرانی و افزایش هزینه‌ها از چندین جهت سازنده‌های مسکن را تحت‌فشار قرار می‌دهد. افزایش نرخ سیمان، میلگرد، سایر نهادهای ساختمانی و حتی دستمزد نیروی انسانی سبب افزایش سرمایه اولیه سازنده و به‌تبع آن افزایش هزینه ساخت می‌شود؛ یعنی اگر در سال ۹۸ هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی سه تا سه و نیم میلیون تومان بود، در حال حاضر آن هزینه به شش میلیون تومان رسیده است. همه‌ این‌ موارد درنهایت دامن مصرف‌کننده نهایی یعنی مردم را می‌گیرد. درواقع فاصله هزینه‌ها باقدرت خرید مردم روزبه‌روز بیشتر می‌شود و مردم توان اولیه خرید مسکن را ندارند. اهرم فشار دیگری هم در بازار است که سازنده را تحت‌فشار قرار می‌دهد و آن بی‌اطمینانی حاکم بر فضای اقتصادی کشور است. این موضوع باعث شده که خریداران مسکن که از تمکن مالی برخوردارند، برای خرید دچار تردید شوند. به تعبیر بهتر ساخت‌وسازها با ضریب نقدشوندگی کم‌تری مواجه هستند؛ این یعنی رکود در معاملات مسکن. این رکود باعث کاهش قیمت‌ها نشد و حتی شاهد افزایش نیز بودیم. علت هم گرانی چندباره‌ مصالح ساختمانی است.

 
بازار مسکن در سال ۹۹ چگونه بود؟
بازار مسکن در سال ۹۹ دو مقطع اصلی را پشت سر گذاشت؛ یک مقطع قبل از انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و مقطع دوم بعدازاین رویداد بوده است. ایران یک‌روند اقتصادی مشخص، متأثر از متغیرهای اقتصادی دارد. یکی از این متغیرها تورم است که همیشه وجود دارد. هر اتفاقی هم در روابط بین‌الملل بیفتد، تورم را داریم. فقط ممکن است حدت و شدتش تغییر کند. موضوع دوم تأثیرات اتفاقات سیاسی بر اقتصاد است که در سال ۹۹ به‌ویژه انتخابات ریاست جمهوری آمریکا بود. پیش از انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، با رئیس‌جمهوری مواجه بودیم که به‌شدت ایران‌ستیز بود و فشار اقتصادی مضاعفی را به ما تحمیل می‌کرد. در این مقطع ما تورم را داشتیم بازارها متأثر از آن روند طبیعی را داشتند. درواقع تصور این بود هیچ چشم‌انداز مثبتی در روابط اقتصادی نیست. شرایط اقتصادی ما با این موضوع هماهنگ شده بود و یک‌روند طبیعی اقتصادی را طی می‌کرد.
با انتخاب کاندیدای حزب دموکرات «جو بایدن» که با شعارهای بازگشت به برجام و گشایش باب دیپلماسی با ایرآن‌همراه بود؛ ناگاه به‌اشتباه تصور بر این شد که وضعیت اقتصادی ما زیرورو می‌شود و تغییرات بزرگی درون آن اتفاق خواهد افتاد. تحریم‌ها به‌یک‌باره فرو خواهد ریخت. وارد سیستم مالی بین‌المللی می‌شویم. ارزش پول ملی‌مان افزایش پیدا می‌کند و با یک موج ارزانی مواجه می‌شویم. باگذشت چندین ماه هنوز هم این تصور با شدت کم‌رنگ‌تری در ایران وجود دارد. این اتفاق باعث توقف ناگهانی معاملات در بازار ملک شد. معامله‌گران مسکن دچار تردد شدند و رکود مسکن به وجود آمد. البته این اتفاق تغییری در تورم به وجود نیاورد. آمارهای بانک مرکزی در ماه‌های بعد از انتخابات آمریکا افزایش تورم نقطه‌به‌نقطه را نشان می‌دهد. این‌ها واقعیت‌های اقتصادی کشور ما است. یک خوش‌بینی کاذب به وجود آمد و بازارها را با رکود مواجه کرد.

 
با در نظر گرفتن سیاست‌های محافظه‌کارانه جو بایدن، پیش‌بینی‌هایی که گفته می‌شود فعلاً خبری از رفع تحریم‌ها نیست و از سوی دیگر در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری ایران؛ بازار مسکن در ۱۴۰۰ چگونه خواهد بود؟
متغیرهای کلان در ایران‌همواره ثابت بوده‌اند مگر اینکه یک سری اصلاحات ساختاری اساسی در اقتصاد اتفاق بیفتد که هیچ بارقه‌ای برای این اتفاق نمی‌بینیم. تورم بر اقتصاد، بازار مسکن و مصالح ساختمانی همواره حاکم است و رشد قیمت‌ها را در مسکن ۱۴۰۰ خواهیم داشت. دو متغیر چشم‌انداز روابط بین‌الملل و انتخابات ریاست جمهوری ایران، ابهام و انتظار را در فضای اقتصادی کشور در سال آینده ایجاد می‌کند. طبق پیش‌بینی‌ها روابط ایران و آمریکا از این بدتر نمی‌شود و با شیب ملایم به سمت کاهش تنش‌ها می‌رود. این کاهش تنش‌ها حتی اگر اتفاق هم بیفتد، آن‌چنان تأثیر شگرفی بر بازار مسکن نخواهد گذاشت. بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ کماکان رکود را خواهد دید. تردید در معاملات، کاهش معاملات و افزایش قیمت‌ها را خواهیم داشت. از طرفی نا اطمینانی دیگری هم در ۱۴۰۰ بر بازار مسکن و اقتصاد حاکم خواهد بود. درباره انتخابات ریاست جمهوری کشورمان ‌هم تا مردادماه که دولت بعد مستقر می‌شود سیاستش مشخص نیست، حتی اگر مشخص هم باشد تا پایان سال تأثیر چشمگیری بر بازار نخواهد گذاشت.

  
چه چیز می‌تواند گره بازار مسکن را باز کند؟
در بازار مسکن و اقتصاد ایران تنها راه و مؤثرترین راه بهبود متغیرهای کلان اقتصادی است. یکی از این متغیرها تورم است. دولت‌ها باید بتوانند تورم را مهار کنند. اگر بتوانیم تورم لجام‌گسیخته را مهار کنیم یا به تعبیر دیگر رشد قیمت‌ها را به نسبت دوره‌های مشابهشان کم کنیم، در کنار آن اشتغال را هم زیاد کنیم خدمت بزرگی به اقشار کم‌درآمد جامعه برای خانه‌دار شدن، کرده‌ایم. در غیر این صورت هرچه دخالت مخرب دولت‌ها در امر مسکن بیشتر شود دردهای اصلی جامعه و اقشاری که نیاز به مسکن و سرپناه دارند در این حوزه درمان نخواهد شد. متغیرهای کلان ‌هم بهبود نخواهند یافت؛ مگر این‌که اصلاحات و جراحی‌های بزرگ اقتصادی انجام دهیم که آن‌هم عزم بزرگی می‌خواهد. درواقع بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ معجزه‌ای در خود نمی‌بیند.

  
هرمزگان در چند ماه اخیر بالاترین نرخ تورم را نسبت به استان‌های دیگر داشته‌است. با توجه به این موضوع، بازار مسکن هرمزگان را نسبت به شهرهای دیگر چگونه ارزیابی می‌کنید؟
استان هرمزگان دو ویژگی متمایز نسبت به سایر استان‌ها دارد. اول اینکه هزینه‌های تمام‌شده ساخت‌وساز، مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی انسانی در هرمزگان بیشتر است؛ زیرا عمده مصالح ساختمانی از خارج استان وارد می‌شود. از سوی دیگر با رکود اقتصادی در کل کشور مواجه هستیم، هرمزگان نیز با این معقولِ درگیر بوده است. هرمزگان قبل از سال ۱۳۸۵، در غیاب تحریم‌ها به دلیل ساحلی بودن و رونق بالای اسکله شهید رجایی شاهد مهاجرت‌های گسترده بود. به ناگاه با اعمال تحریم‌های بین‌المللی و از رونق افتادن مبادی ورودی کالا که شاخصه آن اسکله است، مهاجرت کاهش یافت. اقبال‌ها به شهر بندرعباس کمتر شد و تقاضای مسکن را پایین‌تر آورد. این اتفاق سبب شد تا علی‌رغم این‌که در هرمزگان هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز بیش از استان‌های دیگر است اما رشد قیمت مسکن در استان و شهر بندرعباس به نسبت تهران، شیراز، اصفهان و شهرهای بزرگ دیگر رشد کم‌تری باشد. به تعبیر دقیق‌تر سازنده‌های بندرعباس با حاشیه سود کم‌تری به ساخت‌وساز پرداختند. علی‌رغم اینکه هرمزگان در آینده نیز تورم محسوسی را پیشرو دارد اما رشد قیمت مسکن در استان نسبت به سایر شهرهای مهم کشور کمتر خواهد بود.

    
چه توصیه‌ای برای خریداران دارید؟
خریداران مسکن بهتر است برای خرید اقدام کنند. در چشم‌انداز شش ماه آینده خبری از تحول عظیم در سپهر اقتصادی و حتی سیاسی کشور نخواهد بود. تورم مزمن و سالیانه را در پیش داریم که این تورم در سال‌های اخیر خصوصاً بعد از اعمال تحریم‌های ظالمانه آمریکا شیبش تندتر شده است. با وجود این شرایط، خریدارانی که می‌خواهند مسکن بخرند بهتر است اقدام به خرید کنند. در غیر این صورت حتی در صورت کاهش قیمت دلار، به علت سیاست‌های ناکارآمد و ساختار معیوب اقتصادی کشور تورم از اقتصاد ما دور نخواهد بود و کاهش قیمتی در بازار مسکن نخواهیم داشت. امیدوارم مجموعه سیاست‌گذاران با تصمیمات درست و علمی نسبت به درمان دردهای واقعی اقتصاد بیمار کشور اقدام کنند و باکارهای غیرعلمی و دخالت در اقتصاد با طرح‌های ناموفقی مثل مسکن مهر این فضا را مشکل‌دارتر نکند.