مسکن به عنوان گرانترین بازار خانوار بخش اعظم هزینه‌های هر خانوار را به خود اختصاص داده است؛ اما در حالی که این کالای ضروری به معنای واقعی مصرفیست اما در کشور ما کارکرد سرمایه ای بالایی دارد که این مسئله باعث ضرر متقاضیان مصرفی آن شده است. چه آنکه به علت ساختار اقتصاد ما و درپی یافتن نقش سرمایه ای مسکن باعث سفته بازی در این بازار هم شده است و با سرازیر شدن سیل نقدینگی به این بازار تورم مسکن از تورم عمومی کشور ما که در دنیا جز بالاترین هاست هم فزونتر است.اما استدلالی که سرمایه گذران مسکن نه در حوزه ی تولید بلکه حوزه ی خرید آن ارائه می کنند از دید برخی از صاحب نظران اقتصادی ما هم مورد توجه است و آن این است که خرید ملک و به طور مشخص مسکن برای حفظ دارایی از گزند تورم است.این یعنی آنکه متهم اول در این اوضاع نابسمان تورم است وبی شک هم در این حیطه نقش دولت‌ها از همه پررنگ تر بوده است.اما از تعریف عمومی تورم که بگذریم که ناشی از رشد قیمت ها در شرایط افزونی تقاضا بر عرضه است،معلولش سیاست های غلط اقتصادی دولتها بوده. دولتهایی که به تعبیر عمومی بیشتر از جیب خود خرج می کنند و برای جبران آن ولخرجی دست در کیسه ی مردم خود می کنند.البته آنچه در اقتصاد امروز ایران تورم را که عواملش همان ضعف سیاست های پولی و کسری بودجه هست را همراهی می کند،تورم انتظاری جامعه هست،یعنی جامعه یا مردم یا تک تک فعالان اقتصادی براساس استنباط خود از شرایط عمومی و همینطور اقتصاد سیاسی انتظار دارند قیمت ها چقدر بالا رود و این دیگر ریشه ای پولی ندارد و باید عللش را در جاهای دیگر جستجو کرد.به تعبیر دقیقتر دولت ها بایدمردم را اقناع نمایند که سیاست های اقتصادی و سایر تصمیمات مرتبط در سایر حوزه ها باعث هجوم سیل نقدینگی به بازار نشود.

متاسفانه بازار مسکن در کشور ما ضمن آنکه از تورم بالای معاملات  املاک ومستغلات رنج می برد،تورم بالایی هم در حوزه ی ساخت برشانه اش سنگینی می کند این تورم نه آنکه ناشی از سیل نقدینگی برای خرید مصالح و نهاده ها باشد بلکه تحت تاثیر عامل بنیادین دیگر یعنی نرخ ارز است.البته ناگفته نماند که همین عامل نقش بسیار پر رنگی در حوزه ی معاملات مسکن هم دارد.یعنی با رشد ناگهانی نرخ ارز قیمت ملک یا همان مسکن هم افزایش می یابد.

عوامل گفته شده باعث کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی یا همان خانه اولی ها شده به گونه ای که این متقاضیان به علت تبعات ویرانگر تورم ناگزیر از خرید به سمت اجاره ی مسکن روی می آورند که باعث افزایش تورم اجاره هم شده است به نحوی که تورم اجاره در بلند مدت از تورم قیمت مسکن بیشتراست.البته به نظر می آید دولت سیزدهم ازوعده ی خود مبنی بر تولید 4 میلیون مسکن عقب نشینی کرده طرحی که از همان ابتدا هم در توفیقش تردید جدی وارد بود چه آنکه به اعتقاد کارشناسان مشکل اصلی مسکن در کشور کمبود آن نیست بلکه مشکل در فاصله ی زیاد قیمت آن با قدرت خرید متقاضیان مصرفیست. فاصله ای که با تمهیداتی چون مهار تورم،رشد تولید و اشتغال قابل حل است، نه وعده های بی سرانجام.

روند سرمایه گذاری در مسکن منفی است

حمیدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن چندی پیش  درگفتگو با فرارو با اشاره به اینکه نرخ سرمایه گذاری در بخش مسکن چند سالی می‌شود که منفی است، اظهار داشت: «با توجه به اینکه اقتصاد کشور طی سالیان اخیر با اوضاع بسیار وخیمی روبرو بوده است، نمی‌توان انتظار داشت که سرمایه جدیدی برای ساخت و ساز مسکن وارد شود، بلکه روند برعکس است و این سرمایه‌ها یا به بازار‌های مختلف دیگر می‌رود که نتیجه آن افزایش تورم خواهد بود، یا اینکه سر از ساخت و ساز انبوه سازی مسکن در کشور‌های همسایه در می‌آورد.»

سرحدی گفت: «از سوی دیگر نیز با توجه به افزایش شدید بهای مسکن طی ۵ سال گذشته، عملا بسیاری از مردم قدرت خرید خانه را از دست داده اند و همین عامل نیز باعث کاهش تقاضا در بازار مسکن شده، طبیعتا در چنین شرایطی جذابیت برای سرمایه گذاران به شدت کم شده و این مورد نیز از دلایل دیگر نرخ رشد منفی سرمایه گذاری در بخش مسکن است.»

این تحلیلگر بازار مسکن همچنین با اشاره به موانع متعدد کسب و کار پیش روی سازندگان بخش مسکن، بیان داشت: «متاسفانه زمانی که یک سرمایه گذار قصد دارد، یک پروژه انبوه سازی مسکن را کلید بزند، برای دریافت مجوز‌های مربوطه از ارگان‌ها و ادارات دولتی مختلف گا‌ه ماه‌ها در بین این نهاد‌ها سرگردان است و باید تعداد زیادی مجوز دریافت کند، هرچند که در این زمینه سال هاست قانون بهبود مستمر فضای کسب و کار به تصویب رسیده، اما این قانون عملا خاک می‌خورده و هر اداره دولتی ساز خودش را برای دریافت مجوز می‌زند و این موضوع عملا باعث سرگردانی و توقف سرمایه گذاری در بخش مسکن شده است.

رکود ساختمانی به روایت شامخ

به گزارش دنیای‌اقتصاد؛ نتایج تازه‌‌‌ترین نظرسنجی از فعالان ساختمانی و سازنده‌‌‌ها از تداوم وضعیت رکود ساختمانی خبر می‌دهد. در تازه‌‌‌ترین گزارش مربوط به طرح شاخص مدیران خرید ساختمانی که در اصطلاح به آن گزارش شامخ ساختمان گفته می‌شود، فعالان ساختمانی و سازنده‌‌‌ها، با استناد به شرایط بازار مسکن و ساخت‌وساز، وضعیت این بازار در بهمن ماه را مشابه ماه‌‌‌های قبل، رکودی اعلام کرده‌‌‌اند. این گزارش که به طور منظم در هر ماه و از سوی اتاق تعاون ایران منتشر شده و در آن تحولات یک ماه گذشته بازار مسکن و ساخت‌وساز از یکسو و انتظارات فعالان ساختمانی از وضعیت بازار و کسب و کار آنها در یک ماه پیش‌‌‌رو از نگاه آنها ترسیم می‌شود، شامخ کل بهمن ماه بخش ساختمان را ۹۸/ ۴۸ اعلام کرده است.

اگرچه این میزان نسبت به ماه قبل، با اندکی بهبود همراه شده است اما به دلیل آنکه پایین‌‌‌تر از مرز بدبینی (عدد ۵۰) قرار دارد، نشان‌دهنده تداوم شرایط رکودی در بازار ساخت‌وساز است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» و همچنین اظهارنظر کارشناسی درج‌شده در این گزارش نشان می‌دهد علت بهبود نسبی عدد شامخ کل در بهمن ماه در مقایسه با دی ماه به قرار گرفتن بازار ساخت‌وساز در هفته‌‌‌های پایانی سال و تلاش سازنده‌‌‌ها برای اتمام هرچه زودتر پروژه‌‌‌ها (تا قبل از اتمام سال) مربوط می‌شود. با این حال رکود همچنان، مهم‌ترین مشخصه بازار ساخت‌وساز از نگاه فعالان ساختمانی است.

بررسی نتایج این گزارش نشان می‌دهد، در مولفه‌‌‌های «موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری‌شده» که نشان‌دهنده میزان مصالح و تجهیزات در دسترس سازنده‌‌‌هاست، مولفه «سرعت انجام و تحویل سفارش یا فرآیند کار» و همچنین «میزان فروش» و «میزان سفارش‌‌‌های جدید مشتریان»، نیز شرایط نسبت به ماه قبل با بهبود نسبی همراه بوده است. عدد شامخ مربوط به همه این شاخص‌‌‌ها، با اندکی بهبود نسبت به ماه قبل، اندکی بالاتر از مرز بدبینی و خوش‌بینی قرار گرفته و هر کدام از آنها حول و حوش ۱ تا ۴ واحد، بالاتر از عدد ۵۰ قرار گرفته‌‌‌اند. در گزارش‌‌‌های شامخ، عدد۵۰ نشان‌دهنده عدم تغییر شرایط نسبت به ماه قبل، اعداد بالاتر از ۵۰ نشان‌دهنده بهبود شرایط و اعداد پایین‌‌‌تر از ۵۰ نشان‌دهنده بدتر شدن اوضاع هستند. در ارتباط با «انتظارات سازنده‌‌‌ها از وضعیت تولید در اسفندماه» نیز، سازنده‌‌‌ها و فعالان ساختمانی بهتر شدن وضعیت نسبت به شرایط کسب و کار خود در بهمن ماه را پیش‌بینی کرده‌‌‌اند. هر چند عدد این شاخص بالاتر از ۵۰ و روی عدد ۶۷/ ۵۸ اعلام شده است اما با توجه به شرایط رکودی بازار و همچنین فاصله نه چندان زیاد این عدد با مرز بدبینی، نمی‌توان آن را به خروج بازار ساخت در اسفندماه از وضعیت رکود و ورود به فاز رونق در ماه پایانی سال، تعبیر کرد. در این گزارش نیز آمده است که به‌رغم رشد عدد مربوط به شامخ کل، این بازار کماکان در وضعیت رکود قرار دارد و بهبود برخی از پارامترها مانند موجودی مواد اولیه، سرعت انجام کار و...، عمدتا ناشی از تلاش فعالان این صنعت برای تکمیل و تحویل پروژه‌‌‌های باقی‌مانده در ماه‌‌‌های پایانی سال و به دلیل عدم‌تناسب ضرایب تعدیل تعیینی قراردادها در سال آینده با افزایش هزینه‌‌‌های مورد انتظار است. همچنین به دنبال افزایش تقاضای عمومی در ماه‌‌‌های پایانی سال با هدف سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شاهد افزایش عدد مربوط به شاخص «میزان فروش» هستیم.

 مسکن چینی در راه ایران؟

با روی کار آمدن دولت سیزدهم موضوع ساخت مسکن توسط چینی ها هم مطرح شده هر چند توفیق این طرح از سوی برخی از کارشناسان در حاله ای از ابهام است. چه آنکه از سابقه ی بد چینی ها در طرح هایی چون آزاد راه تهران شمال یا بد قولی آنها در برخی طرح های نفتی زمان زیادی نگذشته؛ اما در اظهار نظر برخی مقامات نوعی خوش بینی به این طرح دیده می شود که از آن جمله می توان به اظهار نظر نماینده ی همدان و فامنین حجت الاسلام احمد حسین فلاحی اشاره کرد که گفته در صورتی که قیمت ساخت هر متر مسکن در بازار بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان با احتساب حداقل‌ها در شهر‌های کوچک هزینه در بردارد. وی اضافه کرد: یک شرکت خارجی با مبلغی معادل ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع عهده‌دار ساخت و سرمایه‌گذاری شده، اگرچه نکته قابل تامل این سرمایه‌گذاری بهره‌گیری از مصالح و نیروی انسانی داخلی و بومی است. وی به دیگر مزایای این همکاری اشاره کرد و یادآور شد: این شرکت خارجی الزاما مبلغی در برابر انجام تعهداتش دریافت نخواهد کرد و به تهاتر نفت بسنده کرده است.

همین موضوع تهاترنفت هم که از سوی این نماینده بیان شده هم به نظر کارشناسان ابهامات زیادی را در پی دارد واینکه قیمت نفت بابت تهاتر با چینی ها چقدر است؟ اما در تازه ترین اظهار نظر بذرپاش وزیر راه و شهرسازی درباره جزییات تفاهم با چینی‌ها برای ساخت مسکن در ایران گفت: اجازه بدهید این توافقات و پروژه پیش برود و بعداً اطلاع رسانی شود.

از مجموعه ی عوامل فوق،  استنباط می شود که بازار مسکن در سال آینده چشم انداز روشنی ندارد و وجود تورم  بالا در این بازار بسیار محتمل است. به قول سید شمس الدین حسینی رئیس کمیسیون بودجه‌ی مجلس ما یک تورم بالایی خواهیم داشت.

امید است مسئولان با دوری از شعار زدگی و با استنباط درست از وضعیت کشور به درمان درد های اقتصادی جامعه بپردازند تا کلاف سردرگم مشکل مسکن در چارچوب رویکردی منسجم،دقیق و منطبق بر توان کشور حل شود.