بهنظر میرسد امسال به دلیل سرریز تورم در بخش مسکن، با افزایش قیمتهای روز افزونی مواجه باشیم. به علاوه در سالهای اخیر شاهد کاهش عرضه در بخش مسکن بودهایم. در این شرایط است که رکود تورمی و افت شدید معاملات مسکن رخ خواهد داد. یعنی هم با موضوع گرانی مسکن روبهرو هستیم و هم به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان، افت حجم معاملات مسکن به وجود میآید. به بدی این شرایط، فرار سرمایه در بخش ساخت و ساز را نیز بایستی اضافه کرد و این مثلث نامبارک میتواند چشمانداز تیرهای را برای وضعیت مسکن در سال آینده رقم بزند. برخی از افراد ممکن است دیگر توان خرید یا اجاره مسکن، در شهر محل سکونت خود را نداشته باشند و به شهرستانهای کوچکتر مهاجرت کنند و یا متقاضی دریافت مسکن ملی باشند. اما آیا اصلا میتوان به پیشرفت این پروژه امیدی داشت یا تجربه ناکارآمد مسکن مهر در دوره احمدینژاد تکرار خواهد شد؟ به همین منظور به سراغ یک تحلیلگر در بازار ملک رفتهایم تا با ایشان درباره
وضعیت مسکن گفتگویی داشته باشیم و نظر ایشان را درباره درصد موفقیت طرح مسکن ملی و چالشهای متقاضیان این طرح جویا شویم.
لطفا خودتان را معرفی بفرمایید.
محمدرضا قربان زاده هستم.کارشناس و ارزیاب املاک، مهندس و مجری ساختواجرا در حوزه ساختمان و حدودا ۱۸ سال است که در بازار املاک فعالیت دارم.
به طور کلی وضعیت بازار ملک را در سال جاری چطور ارزیابی میکنید؟
با توجه به شرایط اقتصادی موجود و مسائل پیش روی کشور امسال متاسفانه با افزایش قیمت مواجه خواهیم بود. چراکه نرخ دستمزد کارگران و همچنین قیمت پروانههای ساختمانی افزایش خواهد یافت. به علاوه با افزایش هزینههای مربوط به نظام مهندسی و تامین اجتماعی که ارتباط مستقیم با دستمزد کارگران ساختمانی دارد؛ مواجه میشویم. زمانی که دستمزد کارگران ساختمانی و قیمت مصالح افزایش دارد در بخشهای دیگر ساختمان نیز تورم ایجاد میشود چرا که در صنعت ساختمانسازی به صورت مستقیم و غیرمستقیم حداقل ۳۰۰ شغل در ارتباط هستند. در نتیجه میتوان گفت جمیع این عوامل باعث تورم در قیمت تمام شده ساختمان و نهایتا قیمت ملک در زمان فروش به مشتری خواهد شد.
پیش بینی شما از قیمت مصالح و وضعیت بازار مسکن در تهران و شهرستانها چیست؟
به نظر میرسد
قیمت مصالح ساختمانی افزایشی باشد و زمانی که این افزایش قیمت رخ میدهد؛ این گرانی هم در تهران و هم شهرستانها تسری پیدا میکند پس زمانی که مصالح گران شد هم در تهران و سایر شهرستانها افزایش قیمت داریم. اما باید توجه داشت که با گران شدن، مصالح قیمت تمام شده هر متر مربع آپارتمان هم افزایش مییابد اما چون یک پارامتر دیگر به نام قیمت زمین هم در این ارزشگذاری موثر است؛ در نتیجه قیمت فروش یا رهن و اجاره ملک بسته به شهر و منطقه آن متفاوت خواهد بود.
به نظر شما مسکن کوچک مقیاس برای سرمایهگذاری مناسبتر است یا بزرگ مقیاس؟ چرا؟
صد در صد مسکن کوچک مقیاس متقاضیان بیشتری دارد چرا که متقاضیان آپارتمانهای کوچک در اکثر شهرهای ایران به مراتب بیشتر از متقاضیان با متراژ بزرگتر هستند. در نتیجه
سرمایهگذاران بازار ملک نیز ترجیح میدهند واحدهای کوچک مقیاس را برای سرمایهگذاری انتخاب کنند تا در زمان فروش بتوانند راحتتر ملک را به فروش برسانند.
به نظر شما طرح مسکن ملی دولت آقای رئیسی در سال آینده چند درصد پیشرفت خواهد داشت؟
متاسفانه طرح مسکن ملی به درستی برنامه ریزی نشده است و با توجه به اینکه قیمت زمین و مصالح افزایش چشمگیری داشته است؛ به نظر بنده اگر درست مدیریت نشود، نمیتواند پیشرفت چندانی داشته باشد. هماکنون شاهد آن هستیم که افرادی که درشهرستانها دراین طرح ثبت نام کردهاند با مشکلات عدیدهای مواجه شدهاند. به طور مثال، وام مسکن ملی یکی از معضلات و چالشهای جدی ثبت نامکنندگان در این طرح است. چراکه قرار بود این پروژه با حداقل سود بانکی یعنی ۴٪ درصد در اختیار قشر کمدرآمد قرار بگیرد اما اکنون با سود حدود ۱۸٪ درصد توسط بانک مسکن به صاحبان واحدهای مسکن ملی عرضه میشود. این درحالی است که میدانیم اکثر متقاضیان مسکن ملی، از اقشار آسیبپذیر و کم درآمد جامعه هستند و توانایی پرداخت اقساط وام با بهره بالا را ندارند.
مداخله دولت در بازار ملک و اجرای پروژههایی مثل مسکن ملی را چطور ارزیابی میکنید؟
به نظر بنده اگر دولت ساخت این نوع پروژهها را به بخش خصوصی واگذار کند؛ نتیجه بهتری حاصل شود چراکه دخالت دولت در بازار ملک تا به امروز اثر معکوس داشته است و اغلب به دلیل اینکه طرح کارشناسی نشده مکانیابی و اجرا میشود و ساخت آن بیشتر شاهد حضور افراد غیرفنی هستیم تا افراد کاربلد؛ مالکین را دچار مشکل میکند و باعث هدررفت سرمایه ملی میشود. البته از حق نگذریم در شهرستانهای کوچک به دلیل تحویل زمین به متقاضیان و ساخت آن توسط خود مالک، شاهد عملکرد بهتری در این بخش بودهایم.
پیشنهاد شما به عنوان کارشناس حوزه ملک به دولت، برای موفقیت بیشتر در پروژه مسکن ملی چیست؟
اگر دولت در این نوع پروژهها بیشتر نقش نظارتی داشته باشد و کار اجرا و ساخت را به بخش خصوصی و شرکتهای انبوه ساز واگذار کند؛ مسلما نتیجه بهتری حاصل میشود. البته بایستی اصولی نیز از سمت دولت رعایت شود. مثلا واگذاری زمین ارزان قیمت، گرفتن تعهد و ضمانتنامه بابت اجرای درست، ساخت و تحویل واحدها به افراد واجد شرایط، به شکلی که از ایجاد رانت جلوگیری شود نقش کلیدی در موفقیت این نوع پروژهها دارد. این نوع مشارکت دولت و بخش خصوصی، باعث کوتاه شدن دست واسطهگران بازار ملک میشود و همین موضوع میتواند در کنترل تورم بخش مسکن بسیار موثر باشد.