تعیین تکلیف اسناد قول‌نامه‌ای

درجلسه ی پانزدهم آذر ماه سال جاری بود که پس از مطرح شدن دومین بار طرح اختلافی مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان موسوم به «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در مجمع تشخیص مصلحت نظام، ماده یک این طرح با تغییرات مهمی به تصویب رسید. این یعنی طرحی که از سال 95 بین مجلس و شورای نگهبان در موردش اختلاف وجود داشت تعیین تکلیف شد. در زمان مصوب شدن این  طرح در مجلس شورای اسلامی در دی‌ماه 95 نظر نمایندگان بر ابطال کامل هرگونه سند غیر رسمی اموال غیرمنقول که همان مبایعه نامه یا به اصطلاح قول نامه‌ای است، بود. اما شورای نگهبان بنا برقاعده‌ای فقهی -هر معامله که مورد توافق طرفین معامله باشد، از نظر شرعی مورد قبول است ولو آنکه به صورت رسمی هم به ثبت نرسد- آن را رد کرده بود. اما گویا در مصوبه‌ی اخیر مجمع ضمن آنکه به ابطال معاملات غیررسمی رای داده نشده، اما آمده است در صورت مراجعه‌ی  طرفین معامله به دادگاه در مورد این معامله، دادگاه آن را مسموع ندانسته و حکم به رد دعوی می‌دهد. این یعنی پس از لازم الاجرایی شدن این مصوبه امکان طرح دعوی در مورد معاملات غیررسمی و گرفتن الزام قضایی به طرفین به انجام تعهدات، در دادگاه امکان‌پذیر نیست. البته طرح مذکور دارای 15 ماده است که تاکنون ماده یک آن مصوب شده و بقیه مواد آن در مجمع درحال بررسی است، همچنین محدوده ی شمول این قانون به جز اجاره نامه های زیر دوسال بقیه ی معاملات اموال غیر منقول (در اصطلاح حقوقی به مالی گفته می‌شود که از جایی به جای دیگر قابل انتقال نباشد. مانند،مسکن،زمین و معدن. اگر در عمل، نقل مالی ممکن شود، اما به موجب این تغییر ویرانی و خرابی عین یا محل آن حاصل گردد، آن را نیز غیر منقول می‌گویند) بر اساس ماده یک این طرح مقرر شد؛ یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ این قانون هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع اعم از عمری و رقبی برای مدت بیش از دو سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول و وقف و عقد رهن و همچنین عقود مفید منافع اموال مذکور برای بیش از دو سال اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا  اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.همچنین براساس مفاد اعلام شده از مصوبه اخیر مجمع،مردم مجموعا و به مدت چهار سال زمان دارند تا نسبت به ثبت رسمی اسناد ملکی معامله ای غیر رسمی خود اقدام کنند. این چهار سال بدین شرح است که دوسال برای بارگذاری مدارک در سامانه و دوسال دیگر هم برای اخذ سند رسمی زمان در نظرگرفته شده است.

  

صفدر کشاورز، معاون امور املاک و سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: یکی از مهمترین چالش‌های حوزه املاک در کشور، وجود نقل و انتقالات عادی بود که این چالش مشکلاتی را در کشور به وجود آورده بود؛ ازجمله این مشکلات، عدم امکان شناسایی مالکین واقعی و همچنین عدم امکان اتمام حدنگار در کشور، بحث پولشویی، کلاهبرداری و همچنین افزایش ورودی پرونده‌های قضایی در حوزه املاک. بنا بر آمار رسمی، دعاوی مرتبط با املاک به طور مستقیم با حوزه املاک بیش از ۳۴ درصد پرونده‌ها را تشکیل می‌داد و اگر دعاوی‌ای که منشأ آن‌ها بحث مالکیت بود در محاکم را هم بخواهیم حساب کنیم، صاحب دعاوی که ریشه در املاک دارند، قریب ۵۰ درصد دعاوی را می‌توانیم بگوییم در این حوزه وجود دارد.

  

کشاورز اشاره کرد: در مورد مشاورین املاک بعد از این که بحث تسهیلگری را انجام دادند و واسطه گری انجام شد و سپس خریدار و فروشنده به تفاهم رسیدند، دیگر مثل گذشته مشاورین املاک قراردادی را منعقد نمی‌کنند بلکه با دسترسی که ما به آن‌ها می‌دهیم از سامانه ثبت الکترونیک اسناد، مفاد قرارداد را در آن سامانه وارد می‌کنند، سپس سند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. یعنی نقش مشاورین املاک مثل گذشته؛ بحث ایجاد تفاهم است، بعد از ایجاد تفاهم دیگر مثل گذشته قرارداد عادی را تنظیم نخواهند کرد بلکه با آن دسترسی که به آن‌ها می‌دهیم اطلاعات را وارد می‌کنند و طرفین را برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌کنند.

  

بیضایی کارشناس مسکن در این‌باره خاطرنشان ساخت: مهمترین مسأله‌ای که در بحث تصویب این قانون وجود دارد؛ بحث امنیت سرمایه گذاری است. می‌تواند انحاء مختلف سرمایه گذاری که یکی از روش‌های تأمین مسکن؛ همین مسأله پیش فروش است که به خاطر مسأله ریسک بالای سرمایه گذاری و عقود افراد، به خصوص در پروژه‌های کلانی که در حوزه پیش فروش می‌آمدند و اجرایی می‌کردند، این ریسک کاهش داده می‌شود و مردم با اطمینان بیشتری می‌توانند در پروژه‌های پیش فروش مسکن ورود داشته باشند و امکان این که ما بتوانیم پروژه‌های بزرگ را برای پیش فروش مسکن حتی در بخش خصوصی هم به وجود بیاوریم، به وجود خواهد آمد.

  

علی‌رغم تاکیدات دست‌اندرکاران تصویب این قانون چون هنوز بخش عمده‌ی مواد آن هنوز به تصویب نرسیده دارای ابهامات زیادی ‌است و برای هرگونه قضاوت در مورد ماهیت و شکل این مصوبه باید منتظر تصویب باقی مانده‌ی مفاد آن بود. موارد مهمی چون تعیین تکلیف دلالان ملکی و اینکه فعالان این عرصه پس از تسهیلگری در توافق خریدار و فروشنده و معرفی آن‌ها به دفترخانه، حق‌الزحمه‌ی آن‌ها با چه تضمینی دچار نقصان نمی‌شود؟ جزئیات تدابیر اتخاذ شده‌ی قانون در حوزه‌ی پیش فروش هنوز مشخص نیست و  بسیاری ابهامات دیگر، اما اگر به صورت اجمالی به این اقدام اخیر بنگریم و اگر همه‌ی جوانب آن سنجیده بشود،به نظر گام مثبتی در حیطه‌ی معاملات ملکی ست و می‌تواند ضمن شفاف‌سازی بیشتر و کاهش چشمگیر دعاوی ملکی در محاکم برای امنیت سرمایه گذاری در حوزه‌ی مسکن به عنوان اقدام ارزشمندی به آن نگریسته شود.