قوی سیاه بازار مسکن تهران

قیمت مسکن چقدر افت کرد؟

تغییرات قیمت پیشنهادی فروشنده‌‌‌های آپارتمان در بازار مسکن تهران، در ابتدای تیر نسبت به ابتدای ماه قبل از سقوط 8.5 درصدی قیمت پیشنهادی در ابتدای تیر نسبت به مدت مشابه ماه قبل از آن حکایت دارد. براین اساس میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در 22 منطقه تهران تا پایان خرداد و روزهای ابتدایی تیرماه و البته پیش‌‌‌از اعلام آتش‌‌‌بس، به 93.3 میلیون تومان در هر مترمربع رسید؛ این در حالی است که سطح قیمت در پایان اردیبهشت و روزهایی ابتدایی خرداد، 102 میلیون تومان بود. لازم به توضیح است که داده‌های مرکز آمار ایران، نشان می‌دهد؛ نرخ تورم بخش مسکن در خردادماه امسال روندی کاهشی داشته است به طوری که نرخ تورم سالانه مسکن در خردادماه ۱۴۰۴ به ۳۹ درصد رسیده است این در حالی است که تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در سال گذشته و مدت مشابه ۳۶.۸ درصد بوده است.

بر اساس شاخص اجاره مسکن «دنیای اقتصاد»، میانگین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی در محله‌‌‌های منتخب مناطق 22گانه تهران، از خرداد ماه تا ابتدای تیر به سطح 17میلیون و 800هزار تومان اجاره ماهانه برای مستاجران و 671 میلیون و 900هزار تومان پول‌پیش رسیده است.

این ارقام اجاره، میانگین فایل‌‌‌هایی است که برای همه واحدهای مسکونی میان متراژ با میانگین 88.8 مترمربع و عمر بنای 7.8 سال مورد سنجش قرار گرفته و به معنای اجاره‌‌‌بهای قطعی در بازار اجاره نیست. با احتساب این سنجش، تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، میانگین «اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» واحدهای مسکونی در محله‌‌‌های منتخب مناطق 22گانه تهران با رقم 430هزار تومان اجاره ماهانه در هر مترمربع با احتساب پول‌پیش صفر اجاره داده می‌شود. بر اساس این شاخص، تغییرات اجاره‌‌‌بها در تهران در ابتدای تیر رشد ماهانه 2درصدی را نسبت به ابتدای خرداد نشان می‌دهد که البته در مقایسه با رشد اجاره‌‌‌بهای ماهانه در سال‌های قبل کمتر است و حتی سرعت رشد آن نسبت به ماه گذشته (با رشد 2.5درصد) نیز روند کاهشی را نشان می‌دهد. بر همین اساس کارشناسان بازار ملک معتقدند که افت تقاضای مصرفی، نبود چشم‌انداز روشن اقتصادی و چسبندگی قیمت‌ها موجب شده تا بخش قابل‌توجهی از معاملات در وضعیت تعلیق قرار گیرد. تداوم این شرایط، نه‌تنها سمت تقاضا، بلکه رفتار مالکان را نیز به سمت واقع‌گرایی و تعدیل انتظارات قیمتی سوق داده است.

ارزش بازار ملک کشور چقدر است؟

ارزش مجموع واحدهای مسکونی دارای سکنه کشور حدود 90 هزار همت(هر همت معادل هزار میلیارد تومان) است که با احتساب دلار 90هزار تومانی یک تریلیون دلار خواهد بود. گفتنی است ۵۱ درصد از واحدهای مسکونی در کشور در استان تهران قرار دارد.

به عبارتی ۱۸٫۵ درصد از املاک مسکونی کشور که متعلق به تهران است؛ ۵۱ درصد ارزش ملک را به خود اختصاص داده است. لازم به توضیح است که ارزش مجموع واحدهای مسکونی کشور در مقایسه با دو سال گذشته رشدی نداشته است اما چنانچه افت ماهانه اخیر بازار مسکن ادامه داشته باشد می‌تواند به افت دلاری مسکن بیانجامد و قیمت ملک در ایران به زیر هزار دلار در هر متر مربع در یک سال آینده سقوط کند.

دلایل سقوط بازار مسکن

در ابتدا به سه پارامتر اثرگذار نوظهور در بازار مسکن اشاره کردیم که در ادامه به شرح بیشتر آن خواهیم پرداخت اما جا دارد اضافه کنیم که تنها دلیل افت قیمت مسکن این عوامل نبوده‌اند و پیش از بروز این اتفاقات، رکود سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساخت مسکن و رفتار هدفمند دولت در مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی باعث شده که از رشد شتابان قیمت ملک کاسته شود.

تمدید اضطراری قرارداد اجاره

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که جنگ 12 روزه باعث شده تا بسیاری از موجران و مستاجران به تمدید اضطراری قرارداد اجاره تیر و مرداد روی آورند. تمدید اضطراری به معنی تمدید موقت برای بازگشت آرامش به بازار و تصمیم‌گیری در شرایط نرمال برای تمدید سالانه یا اتمام قرارداد قبلی است. این امر باعث شد که قیمت‌ها افزایش خاصی پیدا نکند.

اخراج اتباع بیگانه از کشور

در پی افزایش نگرانی‌ها درباره حضور و فعالیت اتباع خارجی فاقد مدارک اقامت قانونی در کشور، فرماندهی انتظامی جمهوری اسلامی ایران با صدور دستورالعملی جدید، اجرای طرح برخورد با اتباع غیرمجاز را در دستور کار قرار داده است. این سیاست در پاسخ به مطالبه عمومی شهروندان برای افزایش کنترل‌های قانونی و پیشگیری از تبعات اجتماعی و امنیتی ناشی از اقامت غیرمجاز اجرایی شده است.

بر اساس دستورالعمل‌ جدید نهادهای انتظامی، اجاره هر نوع ملک به اتباع غیرمجاز از این پس غیرقانونی محسوب می‌شود. در صورت تخلف، نه‌تنها قولنامه تنظیم‌شده فاقد اعتبار است، بلکه ملک مورد نظر نیز پلمپ، مهر و موم و در صورت لزوم، مصادره خواهد شد. در جریان تنش‌های اخیر میان ایران و رژیم صهیونیستی، تعدادی از اتباع غیرمجاز به عنوان عناصر نفوذی دشمن شناسایی شدند. این موضوع، لزوم برخورد جدی با حضور غیرقانونی اتباع خارجی را دوچندان کرده است. مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که با شدت گرفتن خروج اتباع، عرضه مسکن در بخش املاک کلنگی به‌ویژه در مناطق پایین‌شهر افزایش یافته است. البته لازم به توضیح است که میان محل سکونت اتباع خارجی و تقاضای ایرانی‌ها تفاوت اساسی از نظر نوع ملک و امکانات آن وجود دارد. اغلب اتباع در مناطقی با امکانات محدود و شرایط خاص ساکن بودند که نه از نظر محل، نه قیمت و نه کیفیت با ذائقه خانواده‌های ایرانی همخوانی ندارد. اما با این وجود در پی اخراج 400 هزار تبعه افغان از کشور تعداد زیادی خانه در تهران و سایر شهرهای کشور خالی شده اشت. اگر بخواهیم تعداد این خانه‌ها را تخمین بزنیم باید بگوییم که اگر هر خانواده افغانستانی را 6 الی 7 نفر در نظر بگیریم؛ با خروج 400 هزار نفری آن‌ها حدود 60 تا 70 هزار خانه به فایل‌های اجاره مسکن اضافه شده است و چنانچه این موج خروج ادامه داشته باشد حتی تا ده برابر این رقم نیز تعداد خانه‌های استیجاری در کشور خالی خواهد شد.

گفتنی است در کشور حدود 30 میلیون مسکن وجود دارد که حدوه 3 میلیون از این خانه ها در تهران است و خروج اتباع از کشور می‌تواند تا حد زیادی آرامش را به بازار ملک برگرداند.

رکود در سرمایه‌گذاری و ساخت‌و ساز

در سال‌های گذشته با کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در پی قطعی برق و گاز و همچنین افزایش دستمزد کارگران ساختمانی و عوامل دیگر، شاهد کاهش ساخت و ساز در این حوزه بودیم و حالا با اخراج نیروی کار ارزان افغانستانی، احتمال رکود بیشتر در بخش سرمایه‌گذاری ملک خواهیم بود.

همین موضوع می‌تواند بر کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی نیز تاثیر بگذارد و از آنجایی که بخش عمده درآمد شهرداری‌ها در کشور از این محل است؛ لذا در آینده‌ای نه چندان دور احتمال ورشکستگی برخی شهرداری‌ها یا مواجه شدن با بحران‌های مالی برای آن‌ها را شاهد باشیم.