خانه‌سازی پس از خروج اتباع

به گزارش صبح ساحل، اواسط ماه جاری بود که اخراج گسترده‌ی اتباع غیرقانونی، برای اولین بار رسماً و با جدیت دنبال شد. پدیده‌ی مهاجرت و اتباع در کشورمان، مانند هر پدیده‌ی دیگری، دارای ابعاد و لایه‌های مختلفی است که تقلیل و ساده‌انگاری آن، باعث عدم فهم دقیق مشکل و معضل و در نتیجه ارائه راهکارهای فاقد نتیجه‌ی معقولانه است. آنچه در مورد خروج اتباع و بازار مسکن مطرح می‌شود، صرفاً بحث کاهش تقاضای مسکن، افزایش عرضه‌ی آن و به تبع آن کاهشی شدن قیمت خواهد بود که بنظر می‌رسد لااقل در بیشتر مناطق کشور این موضوع صدق نمی‌کند که در این گزارش به آن پرداخته خواهد شد.

رکود تورمی که گریبان بازار مسکن را رها نمی‌کند!

خردادماه سال جاری، مرکز آمار ایران در گزارشی نرخ تورم بازار مسکن را 39 درصد اعلام کرده است؛ رقمی که البته از تورم مصرف‌کننده که سال گذشته حدود 34 درصد برآورد می‌شده، بیشتر است. در واقع آنچه در سال‌های گذشته و به‌ویژه سال 1403 شاهد آن بوده‌ایم، «رکود تورمی» بسیار شدید در بازار مسکن بوده است. رکود تورمی به حالتی گفته می‌شود که در آن همزمان با افزایش قیمت مسکن، تعداد معاملات مسکن کاهش می‌یابد؛ این وضعیت نشان‌دهنده‌ی کاهش قدرت خرید مردم و عدم توانایی آن‌ها برای خرید مسکن با وجود افزایش قیمت‌ها است. در این وضعیت، عمده‌ی مردم و بخصوص طبقه‌ی متوسط که مهم‌ترین طبقه در راهبری اقتصادی کشور است، امکان خرید ندارند و سازندگان با توجه به بالا رفتن هزینه ساخت و ساز و ریسک آن، حاضر به معامله‌ی قیمت پایین‌تر نیستند؛ نتیجتاً آنچه که مشاهده می‌شود، رکود ساخت و ساز بوده که در گزارش خردادماه مرکز آمار نیز قابل مشاهده است.

در بازار خرید و فروش مسکن شهری، اتباع افغانستانی همواره نقش متفاوتی داشته‌اند. از یک سو آن‌ها معمولاً خریداران قابل توجهی نیستند (به لحاظ قانونی اکثر آنان توانایی خرید ملک در ایران را ندارند)؛ از سوی دیگر حضورشان بر هزینه‌های ساخت‌وساز تأثیر می‌گذارد. کارگران افغانستانی با دستمزد پایین و بهره‌وری بالا یکی از ستون‌های اصلی نیروی کار ارزان ساختمانی در ایران بوده‌اند؛ جایگزینی این کارگران با نیروهای ایرانی یا خارجی مجاز، با حقوق و مزایای بالاتر، هزینه تمام‌شده مسکن را افزایش می‌دهد و در کوتاه‌مدت می‌تواند اجرای پروژه‌های ساخت مسکن را کند یا گران‌تر کند.

در مورد تاثیر افزایش دستمزد نیروی کار، مطابق گزارشی که انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران منتشر کرده است، در ساخت هر متر مربع مسکونی، هزینه‌ی مصالح حدود 53 درصد و هزینه‌ی دستمزد 23 درصد ( یعنی حدود یک چهارم) از کل هزینه را تشکیل می‌دهد. بنابراین گران شدن نیروی کار، قطعا تاثیر خود را بر افزایش تورم بازار مسکن خواهد گذاشت.

در وضعیت فعلی بازار خرید مسکن، کاهش ناگهانی تقاضای خریداران بالقوه (به‌ویژه در دهک‌های با درآمد پایین) و افزایش هزینه عرضه ممکن است آثار متناقضی داشته باشد. مشاهده آگهی‌های مسکن در مناطق کارگری‌نشین تهران، به‌نظر تفاوت خاصی را در بخش خرید و فروش نشان نمی‌دهد. بلکه واقعیت این است که اقتصاد ایران در سال‌های اخیر با تورم شدید ولی رشد اقتصادی محدود مواجه بوده است و بسیاری از اقتصاددانان وقوع «همزمان تورم و رکود» را تأیید می‌کنند. در چنین فضایی، هر محرکی که سمت تقاضا (مثل خروج مستأجران) را تغییر دهد، می‌تواند آثار چندوجهی داشته باشد. به عنوان نمونه، کم‌شدن جمعیت مستأجران غیررسمی اجاره، از یک سو فشار تقاضا را کم می‌کند و منجر به افت نسبی اجاره‌بها و قیمت مسکن در مناطق مهاجرنشین شده است. از سوی دیگر، افزایش هزینه‌ی ساخت مسکن به جهش بیشتر قیمت در بلندمدت می‌انجامد. مجموع این عوامل به شکل زیر می‌تواند در نیمه دوم سال پدیدار شود: کاهش بیشتر قیمت‌ها و آرامش نسبی بازار (چنانکه برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند)، یا ادامه رکود تورمی که از افزایش هزینه‌ی ساخت و ساز و کاهش تقاضا ناشی می‌شود. بنابراین از میان این دو سناریو، سناریویی که محتمل‌تر به نظر می‌رسد، رکود تورمی خواهد بود. چرا که طبقه‌ی متوسط امکان افزایش تقاضا و خرید مسکن را در شرایط فعلی ندارد و احتمالا این موضوع منجر به رکود بیشتر ساخت و ساز خواهد شد.

بازار اجاره چه شرایطی را تجربه خواهد کرد؟

در روزهای اخیر گزارش‌های متعددی از کاهش اجاره‌ی مناطق کارگری‌نشین و حاشیه‌ای شهرهای بزرگ کشور مطرح شده است. بررسی خبرنگار صبح ساحل از آگهی مناطق شوش و مولوی تهران، کاهش 5 تا 15 درصدی اجاره‌بهای املاک در این مناطق را تائید می‌کند. البته نمی‌توان با اطمینان گفت این کاهش ناشی از شوک وارده به بازار است یا با ادامه‌ی روند اخراج مهاجرین ادامه‌دار خواهد بود؛ اما آنچه مشخص است، کاهش تعداد مستأجران مهاجر منجر به افزایش سهم «واحدهای خالی» در مناطقی شده که پیش‌تر پذیرای جمعیت افغانستانی بوده‌اند.

به اعتقاد کارشناسان مسکن، خروج اتباع غیرمجاز، افزایش عرضه‌ی مسکن اجاره‌ای را در پی داشته و می‌تواند زمینه‌ی تثبیت قیمت اجاره و تعدیل آن را فراهم کند. به عنوان مثال، منصرف از جمعیت اتباع که خود افزایش تقاضا و به تبع آن افزایش اجاره را در پی دارد، بحث خانه‌های اشتراکی آن‌ها از موارد مهمی است که باید بررسی شود. به عنوان مثال، حضور چندخانواره اتباع در یک منزل و تقسیم اجاره‌ی منزل بین آن‌ها، از مواردی است که خود موجب افزایش اجاره‌بها بوده است و ترک این منازل توسط آن‌ها، تاثیر جدی بر بازار اجاره مسکن خواهد گذاشت.

از سوی دیگر، سعید لطفی، دبیر اتحادیه املاک تهران، در گفت‌و‌گو با پایگاه خبری انتخاب، با اشاره به اینکه بسیاری از افغانستانی‌های خارج‌شده در خانه‌های رسمی سکونت نداشته‌اند و عمدتاً در کارگاه‌ها یا خانه‌های کارگاهی زندگی می‌کردند، این اخراج اتباع را چندان بر بازار مسکن تاثیرگذار نمی‌داند.

با این حال، احتمالا باید در بازار اجاره منتظر کاهش جزئی قیمت‌ها و نزدیکی عرضه و تقاضا شویم. هرچند در صورت تحقق سناریوی تشدید رکود تورمی تا پایان سال جاری و به تبع آن کاهش ساخت و ساز، این کاهش تورم در بخش اجاره نیز موقتی خواهد بود و سال آینده بازار اجاره‌بها به روال سابق خود بازخواهد گشت.