پایان عصر معاملات غیر رسمی

برخی از این اهداف کلی عبارتند از: تامین امنیت معاملات اموال غیرمنقول با سلب اعتبار از اسناد عادی معاملات اموال غیر منقول و ارتقای اعتبار اسناد رسمی و همچنین قضازدایی و کاهش دعاوي مربوط به اراضی و املاک که منشا غالب این دعاوي اسناد عادی است. از نوآوری‌های این قانون می توان به مواردی از قبیل: الزامی شدن ثبت کلیه عقود و ایقاعات و تعهدات مربوط به اموال غیر منقول، ساماندهی اسناد عادی معاملات املاک با ایجاد سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، تعیین جایگاه و حدود اختیارات دلالان معاملات ملکی و منع آن‌ها از تنظیم اسناد عادی اشاره کرد.

در گفتگو با «علیرضا حق پرست»، وکیل پایه یک دادگستری به بررسی اهمیت این قانون در امنیت و اعتبار معاملات اموال غیرمنقول پرداخته‌ایم.

تاریخ لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول از چه زمانی است؟

تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون2/4/1403 است. اما باید توجه داشت که قانونگذار برای لازم‌الاجرا شدن "ماده ۱" قانون که یکی از مواد مهم و تاثیرگذار این قانون است و حاوی تکالیف و ضمانت اجراهای بسیار مهمی است، زمان دیگری را مشخص کرده.بدین صورت که مطابق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مفاد این ماده یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، لازم‌الاجرا می‌شود.

سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی از چه تاریخی راه اندازی می‌شود؟

مطابق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال‌ غیر منقول، سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف است ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ این قانون سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی را راه‌اندازی کند. حال با توجه به اینکه تاریخ ابلاغ این قانون 13/3/1403 است، سازمان ثبت مکلف بود در تاریخ 13/3/1404سامانه را راه اندازی کند تا یکسال بعد از آن یعنی در تاریخ 13/3/1405 ماده ۱ این قانون لازم‌الاجرا شود اما هم اکنون به دلیل مهیا نبودن زیر ساخت‌های لازم،سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی هنوز راه اندازی نشده است.

نکته بسیار مهم توجه به تبصره ۴ ماده ۱ این قانون است چرا که مطابق این تبصره مفاد ماده ۱ درخصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، سند مالکیت حدنگار برای آن‌ها صادر می‌شود از تاریخ "صدور سند مالکیت مذکور" مجری است.یعنی اموال غیر منقولی که اداره ثبت اسناد و املاک پس از تاریخ 2/4/1403 اقدام به صدور سند رسمی مالکیت برای آن‌ها می‌کند، مفاد ماده ۱ در خصوص آن‌ها مجری می‌باشد که معمولا غالب آن‌ها سبز رنگ است.

آیا مردم همچنان می‌توانند با استفاده از مبایعه نامه‌های عادی برای اثبات مالکیت خود طرح دعوی کنند؟

اگر مبایعه نامه تنظیم شده مربوط به قبل از تاریخ 2/4/1403باشد، طرح دعوی اثبات مالکیت فاقد اشکال است اما اگر مبایعه نامه تنظیم شده مربوط به اسناد صادر شده بعد از این تاریخ که اسناد سبز رنگ هستند باشد، مبایعه نامه مورد پذیرش نیست چرا که ماهیت مبایعه نامه‌های عادی پس از لازم‌الاجرا شدن کامل ماده ۱ قانون، فاقد اعتبار است.

این ماده یکی از مهم‌ترین تحولات حقوقی که همان بی اعتباری مطلق اسناد عادی است را در پی داشته بدین صورت که اگر اعمال حقوقی مربوط به اموال غیر منقول که در صدر ماده ۱ قانون الزام به آن اشاره شده است در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد به ثبت نرسیده باشد نه تنها فاقد اعتبار است بلکه هیچگونه شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن‌ها در مراجع قضایی و شبه قضايی قابل استماع و پذیرش نخواهد بود.

بنابراین اشخاص مکلفند پس از لازم‌الاجرا شدن کامل ماده ۱ قانون، نسبت به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول خود در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام کنند.

در صورت بی‌اعتبار شدن معاملات انجام شده با اسناد عادی، تکلیف طرفین معامله چیست؟

تنها دعوایی که پس از بی‌اعتباری اعمال حقوقی مندرج در ماده ۱ قانون الزام به علت عدم ثبت در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد در مراجع قضایی قابل استماع است، دعوای استرداد عوضین خواهد بود و باید توجه داشت که مطابق تبصره ۶ ماده ۱ قانون فوق‌الذکر، مرجع قضایی زمانی حکم به استرداد عوضین خواهد داد که محرز شود تسلیم عوض یا تبادل عوضین محقق شده است یعنی طرفین معامله برای استرداد عوض یا عوضین ابتدا باید تسلیم یا تبادل آن را نزد مراجع قضایی اثبات کنند تا مرجع قضایی بتواند حکم به استرداد آن صادر کند.

دفاتر اسناد رسمی چه تکالیف مشخصی در تبادل درخواست اشخاص برای ثبت قراردادهای خصوصی مقدماتی از قبیل مبایعه‌نامه، تعهد به بیع و... دارند و درج چه جزئیاتی در این اسناد الزامی است؟

مطابق بند ۸۹ مجموع بخش نامه‌های ثبتی، دفاتر اسناد رسمی مجاز به مداخله در انعقاد قراردادهای عادی نبودند اما پس از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول و مطابق ماده ۲ این قانون، دفاتر اسناد رسمی مکلفند در صورت درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت کنند.

درج جزئیات دقیق و کامل توافقات طرفین در سند رسمی تنظیم شده از اهمیت حیاتی برخوردار است و دفاتر اسناد رسمی موظفند مواردی از قبیل مبلع دقیق ثمن‌ مورد توافق و شروط مورد نظر طرفین را در سند رسمی درج کنند.

سابقا به دلیل تعلق حق الثبت و حق التحریر به ارقام مندرج در سند رسمی، مبلغ دقیق ثمن‌ ذکر نمی‌شد اما با توجه به ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که مقرر می‌دارد مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق الثبت و حق التحریر، قیمت واقعی معاملات نیست بلکه مأخذ محاسبه مبتنی بر "ارزش معاملاتی" و این رقم بسیار کمتر از "قیمت واقعی" است.

اشخاص حقيقی يا حقوقی از چه طریقی می‌توانند اعمال حقوقی و قراردادهای راجع به املاک خود را در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد به ثبت برسانند؟

برای ثبت اعمال حقوقی اشخاص در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد راه‌های مختلفی وجود دارد. در روش نخست اشخاص می توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و قراردادهای خود را در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد توسط سردفتر اسناد رسمی به ثبت برسانند.

در روش دوم اشخاص یا دلالان معاملات املاک می توانند معاملات خود را در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد در قالب "قراردادهای یکسان" به ثبت برسانند مشروط بر اینکه قرارداد "معوض "باشد و ملک موضوع قرارداد دارای سند رسمی مالکیت بوده و در بازداشت نباشد، طرفین معامله هر دو اصیل بوده و سن آن‌ها بالاتر از ۱۸ سال شمسی باشد.

لازم به ذکر است در این روش طرفین مکلفند حداکثر ظرف ۳ ماه از تاریخ ثبت قرارداد در سامانه جهت ادامه فرآیند ثبت به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند و تا قبل از مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی، اصطلاحا ملک قفل است و ممنوع از ثبت هرگونه عمل حقوقی موضوع ماده ۱ قانون توسط منتقل الیه یا متعهد له

است.

در روش سوم افراد می‌توانند به مشاورین املاک مراجعه کرده و دلالان املاک اقدام به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد نموده و سپس با مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی، سردفتر اقدام به ثبت قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد کند.

آیا پس از درج پیش نویس در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط مشاورین املاک، معامله محقق شده و دارای اعتبار حقوقی است؟

خیر، چرا که طرفین معامله مکلفند ظرف ۵ روز از تاریخ درج پیش نویس قرارداد در سامانه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سردفتر قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد به ثبت برساند.

اشخاص باید به این نکته توجه داشته باشند که پیش نویس تنظیم شده توسط مشاورین املاک تا قبل از ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط سردفتر اسناد رسمی، فاقد آثار حقوقی است.

همچنین لازم به ذکر است قبل از انقضای مهلت ۵ روزه هر یک از طرفین می‌توانند بدون نیاز به توافق طرف مقابل، اقدام به حذف "پیش نویس قراردادهای سامانه نمایند. لذا از آنجا که مطابق بخشنامه جدید معاون اول قوه قضائیه، پرداخت ثمن معامله قبل از ثبت رسمی در دفتر اسناد رسمی، فاقد وجاهت قانونی است از اینرو پیشنهاد می‌شود هنگام تنظیم پیش نویس قرارداد در بنگاه مشاور املاک، وجه معامله پرداخت نشود.

روزنامه صبح ساحل