خانه‌دار نه؛ خانه دور

در چنین شرایطی، تازه‌ترین اظهارات سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران، بار دیگر شکاف عمیق میان وعده‌های رسمی و واقعیت زندگی مردم را عیان کرده است؛ شکافی که این بار در قالب «وام خرید مسکن» خود را نشان می‌دهد؛ تسهیلاتی که قرار بود امید خانه‌اولی‌ها باشد، اما حالا بیشتر شبیه عددی روی کاغذ است.

سعید لطفی می‌گوید: «اقساط سنگین، سود بالا و بی‌تعهدی بانک‌ها، دوره انتظار خانه‌دار شدن را به ۱۰۰ سال رسانده است». در اقتصاد ایران، وام مسکن همچنان به‌عنوان ابزار حمایت از تقاضا معرفی می‌شود؛ اما تجربه سال‌های اخیر تردیدهای جدی درباره کارآمدی این سیاست ایجاد کرده است. سقف وام خرید مسکن از ۱۶۰ میلیون تومان در سال ۱۳۹۹ به یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده، در حالی که قیمت میانگین هر متر مربع آپارتمان در تهران از حدود ۳۰ میلیون تومان به بیش از ۸۵ میلیون تومان افزایش یافته است. در کنار این شکاف، تورم بالای ۷۰ درصدی مصالح ساختمانی و فشار بر شبکه بانکی، آینده این تسهیلات را با ابهام‌های جدی روبه‌رو کرده است.

هم‌زمان، کاهش ۳۰ تا ۵۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در کلان‌شهرها این نگرانی را تقویت کرده که رکود بازار مسکن عمیق‌تر از پیش‌بینی‌هاست. کارشناسان هشدار می‌دهند ادامه سیاست‌های فعلی نه‌فقط کمکی به خروج از رکود نمی‌کند، بلکه می‌تواند به جهش‌های قیمتی تازه و حذف کامل طبقه متوسط از بازار بینجامد. به باور آنان، دولت مسیر ساده‌تر یعنی تداوم پرداخت وام را بر اصلاحات ساختاری در نظام تأمین مالی مسکن ترجیح داده است.

از سوی دیگر، فعالان بازار با اشاره به خروج سرمایه‌ها به سمت دلار و طلا معتقدند پرسش اصلی دیگر این نیست که بازار مسکن چه زمانی رونق می‌گیرد، بلکه این است که آیا امیدی به بازگشت تقاضای واقعی باقی مانده است یا نه.

بازیگران اصلی بازار مسکن و تسهیلات با وجود تمرکز گسترده سیاست‌ها بر تسهیلات بانکی، فضای بازار مسکن یک‌دست نیست. در رأس این ساختار، شبکه بانکی و به‌ویژه بانک مسکن قرار دارد؛ جریانی که با منابع محدود، نرخ سود بالا و بوروکراسی سنگین اداره می‌شود و هدف اصلی آن کنترل ظاهری تقاضا است. در سال ۱۴۰۴، سقف وام خرید مسکن به یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان با نرخ سود ۲۳ درصد رسیده، اما اقساط ماهانه آن حدود ۲۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود؛ رقمی که برای بسیاری از خانوارها به معنای بلعیده‌شدن بیش از ۷۰ درصد درآمد ماهانه است.

در کنار شبکه بانکی، سازندگان و انبوه‌سازان نیز فعالیت دارند؛ گروه‌هایی که اگرچه در ظاهر منتقد سیاست‌های مالی هستند، اما در چارچوب همین محدودیت‌ها کار می‌کنند و عملاً تداوم رکود ساختمانی را رقم زده‌اند. در سوی دیگر، مشاوران املاک و جریان‌های مستقل‌تر قرار دارند که بیشتر با واقعیت‌های کف بازار سروکار دارند و گاه با محدودیت و فشار نیز مواجه‌اند. چهره‌هایی مانند سعید لطفی با تمرکز بر شفافیت معاملات، کاهش واسطه‌گری و اصلاح نظام تسهیلات، تلاش می‌کنند تصویر واقعی بازار را منعکس کنند، اما کنترل بانک مرکزی بر منابع و نرخ‌ها دامنه اثرگذاری این نقدها را محدود کرده است.

در میان این جریان‌ها، سرمایه‌گذاران خرد و دلالان نیز نقش خاص خود را دارند؛ بخشی از سرمایه‌هایی که پیش‌تر به سمت مسکن می‌رفت، اکنون راه بازارهای موازی مانند ارز و طلا را در پیش گرفته است؛ نشانه‌ای روشن از کاهش اعتماد به سیاست‌های تسهیلات‌محور.

آمارها چه می‌گویند؟

مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۳ اعلام کرد بیش از ۶۰ درصد هزینه خانوارهای شهری صرف مسکن می‌شود و تورم مصالح ساختمانی از ۷۰ درصد فراتر رفته است. پیش از افزایش سقف وام، قدرت پوشش تسهیلات کمتر از ۱۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی بود و پس از افزایش نیز این عدد به‌سختی به ۲۰ درصد می‌رسد. برآوردها نشان می‌دهد موافقان وام مسکن حدود ۳۰ درصد و مخالفان آن به دلیل اقساط سنگین بین ۵۰ تا ۶۰ درصد هستند.

این آمارها نشان می‌دهد هرچند وام همچنان در کانون سیاست‌های حمایتی باقی مانده، اما فاصله میان وعده‌های رسمی، حمایت واقعی و توان مردم برای دسترسی به مسکن هر روز بیشتر می‌شود.

امکان دریافت واقعی وام در شرایط فعلی

بر اساس مصوبات شورای پول و اعتبار، از نظر قانونی امکان پرداخت وام خرید مسکن در سال ۱۴۰۴ وجود دارد و سقف آن به یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان رسیده است. زوج‌های تهرانی نیز در صورت تأمین شرایط می‌توانند تا ۲ میلیارد و ۵۶۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. اما این امکان حقوقی الزاماً به معنای «دسترسی واقعی» نیست. فشار بر بانک‌ها، تورم بالا، محدودیت منابع و بوروکراسی پیچیده، مسیر دریافت این وام را برای بسیاری از متقاضیان عملاً مسدود کرده است.

آینده بازار؛ پس از این وام چه خواهد شد؟

در حال حاضر، برنامه مشخص و شفافی از سوی دولت برای مرحله بعدی سیاست‌های مسکنی اعلام نشده است. تحلیلگران معتقدند در صورت تداوم روند فعلی، یکی از سه مسیر زیر پیش روی بازار قرار خواهد گرفت: ادامه وام‌های سنگین همراه با رکود طولانی، اصلاح محدود و تقویت صندوق‌های پس‌انداز واقعی، یا تغییرات ریشه‌ای با ورود جدی‌تر بخش خصوصی و کاهش نقش بانک‌ها در بنگاه‌داری.

بازار مسکن ایران امروز دیگر صرفاً با یک بحران اقتصادی روبه‌رو نیست؛ بلکه با بحران اعتماد دست‌وپنجه نرم می‌کند. وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیونی با اقساط ۲۷ میلیونی، نه راه‌حل، بلکه نماد فاصله‌ای است که هر روز میان سیاست‌گذاری و زندگی واقعی مردم عمیق‌تر می‌شود. تا زمانی که این فاصله ترمیم نشود، رؤیای خانه‌دار شدن برای میلیون‌ها ایرانی همچنان دهه‌ها دور از دسترس باقی خواهد ماند.

روزنامه صبح ساحل