نقش زمین در قیمت تمام شده ی مسکن

بی شک مهمترین رکن در تعیین قیمت مسکن زمین است. بنابراین قیمت مسکن هم تابعی از قیمت زمین است با توجه به موقعیت زمین قیمتش تعیین می‌شود و آن را باید مبنای اصلی قیمت مسکن احداثی در آن دانست.

با نگرش به شیوه ی خاص کشورداری ما از اواخر دهه ی چهل خورشیدی به بعد و ورود درآمد نفت در اقتصاد کشور تورم مهمان دائمی اقتصاد ایران شد.
چه دولتهای قبل از انقلاب در این برهه و چه تمامی دولت های پس از انقلاب تا کنون برای سرکوب قیمت ها به تزریق دلارهای نفتی به اقتصاد کشور روی آورده اند. این سیاست واردات محور علاوه بر آن که به زیر ساخت های تولید آسیب فراوان زده است ,باعث شده فشار اصلی تورم به بخش های غیر وارداتی کشور بویژه مسکن که مبنای اصلیش زمین است منتقل شود.

مولود این اقدام غلط رشد زلزله آسای قیمت ملک بوده است که باعث شده در اقتصاد بیمار ما شاهد پدیده ی ارتزاق از تورم ملک باشیم یعنی در حالی که مسکن باید به عنوان کالایی مصرفی انگاشته شود، اما مبدل به کالایی سرمایه ای شده و وسیله ای برای افزایش دارایی به بیان دیگر رشد شدید قیمت ها تبدیل به محل درآمد شده است.

پیامد ناگوار این اقدام افزایش قیمت لجام گسیخته ی زمین و به طبع آن مسکن و قرار گرفتن آن در صدر جدول هزینه های خانوار است, درد ناک تر آنجاست که به علت سبقت شدید بهای ملک نسبت به در آمد خانوار نتیجه اش آن است که خانه دار شدن بسیاری از اقشار جامعه به رویایی دست نیافتنی تبدیل شده است.

اما زمین به سه شکل زمین خام ( زمینی که در آن هنوز هیچ بنایی احداث نشده)، تخریب ساختمان های قدیمی و در موارد کمی تغییر کاربری باغات و مزارع کشاورزی در فرآیند ساخت مسکن نقش دارد.

بر اساس جدیدترین داده های مرکز آمار کشور در حالی که در بهار امسال در تهران 100 درصد زمین های بابت احداث ساختمان، از تخریب ساختمان های قدیمی حاصل می شود در سایر نقاط کشور بیش از 83 درصد از زمین های در نظر گرفته شده از زمین های خام است.

بر همین اساس از 34 هزار پروانه ی ساختمانی صادر شده در کشور 28529 فقره ی آن بر زمین های خام صادر شده است.

اما بر اساس همین گزارش استان هرمزگان در رده های انتهایی استفاده از تعداد ساختمان تخریبی برای احداث ساختمان قرار دارد به گونه ای که در بهار امسال حتی پس از استان های سیستان و بلوچستان و یزد فقط از استان ایلام که 24 فقره تخریب داشته با تعداد فقط 27 مورد در رده ی یکی مانده به آخر قرار دارد این داده ها نشان از نقش بالای زمین خام در ساخت و ساز های این استان دارد.

البته این وضعیت به طور مثال در همه ی محلات در شهر بندرعباس اینگونه نیست و در محله های پر تقاضا یی از قبیل گلشهر ،سمدو و بهشت بندر همچنین محلاتی در مرکز شهر و مجاور بازار با کمبود زمین خام مواجهیم.

در مقایسه ای دیگر در شرایطی که در تهران سهم قیمت زمین از بهای تمام شده ی مسکن به 70 درصد هم می‌رسد این شاخص در هرمزگان و شهر بندرعباس به زیر 40 درصد می‌رسد.

زمین به عنوان یک عامل حفظ سرمایه از دید برخی مزیت بالایی دارد

رئیس اتحادیه ی مشاوران املاک بندرعباس به صبح ساحل گفت:

باتوجه به تحولات اقتصادی دهه های اخیر کشور که شیب افزایش قیمت زمین همیشه افزایشی بوده مردم علاقمندند برای مصون نگه داشتن سرمایه ی خود از آسیب تورم آن را به زمین تبدیل کنند.ضمن آنکه زمین در برابر خطراتی چون سرقت ، آتش سوزی و حوادثی از این دست هم آسیب ناپذیر است.
آقای امید رنجبر اشاره کرد: قطعات زمینی در سطح شهر وجود دارد که صاحبان آنها با علم به این اطلاعات از فروش ملکشان خود داری می کنند. همچنین برخی دیگر با آگاهی از بازار داغ این دست املاک با دامن زدن به رویه های سوداگرایانه بازار سیاهی راه انداخته اند و تمایل به فروش ملک خود به چندین برابر قیمت ذاتی آن دارند که هم احتکار ملک با هدف گران کردنش و هم فروش آن به بهایی نا معقول نادرست است.

قیمت بالای زمین های با کاربری تجاری موجه نیست

یکی از سازندگان مسکن بندرعباس به صبح ساحل گفت: قیمت بالای زمین های با کاربری تجاری در شرایط کنونی فاقد توجیه اقتصادی لازم است چه آنکه شرایط کنونی حاکم بر فضای کسب و کار قیمت سرسام آور این املاک را موجه نمی کند.

او افزود علاوه بر آن که در کوچه های خلوت این کسادی حاکم است در مکان های پر تردد هم شاهد افول قیمت این املاک هستیم به گونه ای که عرضه بر تقاضا چیرگی دارد همچنین عوارض سنگین و گران پروانه های ساختمانی هم در بازار کساد کنونی توجیه ساخت این املاک را کمتر می‌کند.

این فعال بازار در پایان گفت اوضاع آنچنان دشوار است که اجاره ی املاک تجاری هم دچار رکود است.

این مشکلات در صورتی وجود دارد که علاوه بر اینکه شاهد تاثیر اقدامات اشتباه دولت در اتخاذ سیاست‌های زیان بار اقتصادی در دهه های اخیر هستیم، اقدامات شهرداری ها در شهر فروشی هم نقش مهمی در دامن زدن به تورم قیمت زمین داشته است.

مثلاً آنها با عدم توجه کافی به طرح های توسعه شهری و انجام تغییرات ناگهانی و خلق الساعه در تغییرات کاربری و ایجاد تقاضای کاذب در برخی مناطق برای خرید این املاک نقش مستقیم داشته اند .

مثلاً اراضی با کاربری فضای سبز که از منافذ تنفسی شهر قلمداد می شوند را به املاکی با کاربری تجاری تبدیل می کنند و به قیمت گزافی می‌فروشند . در نهایت هم بار این بهای گران بر دوش مصرف کننده نهایی خواهد بود‌.

متاسفانه آنگونه که از سیاست های اقتصادی کشور پیداست گویا اقتصاد و به طبع آن معیشت مردم باید کماکان میزبان مهمان ناخوانده ای بنام همین تورم سنگین قیمت مسکن باشد.

تورمی که هر روز سنگینی آن بر دوش مردم، بیشتر احساس می شود و همچون اژدهایی هفت سر کمر به نابودی سرمایه هایشان بسته است.