مراحل اخذ پروانه‌ی ساختمانی در بندرعباس

قبل از هرگونه ساخت و ساز در سطح شهر  گرفتن مجوز ساخت از شهرداری الزامی است.

به گزارش صبح ساحل  در شهر بندرعباس شهرداری به سه منطقه تقسیم می شود و هر منطقه هم به چند ناحیه.

وظیفه ی صدور پروانه ی ساختمانی تا متراژ نا خالص  دو هزار متر مربع کاملا در حیطه ی اختیارات مناطق سه گانه است اما برای زیر بناها ی بیش از این میزان علاوه بر آنکه مراحل عمده ی آن در مناطق صورت می‌گیرد برای صدور آن  تأیید نهایی  شهرداری مرکزی هم باید  داشته باشد.

قبل از پرداختن به مراحل صدور  پروانه آنچه که به عنوان مهمترین انتقاد به روند صدور پروانه ی ساختمانی از طرف متقاضیان و فعالان ساخت و ساز برآن وارد است، روند طولانی و وقت گیر آن است که در گزارش جداگانه ای به سرعت کاه های صدور جواز ساخت خواهیم پرداخت. آسیبی که اگر به آن توجه مناسبی شود می تواند در کاهش هزینه ها و بهینه سازی فرآیند ساخت و ساز کمک شایانی کند.

پروانه ی ساختمانی چیست؟

پروانه ساختمان یا همان جواز ساخت  شامل اطلاعاتی در خصوص مساحت زیربنا، تعداد طبقات، نوع اسکلت ساختمان، مشخصات مالک حقیقی یا حقوقی، شماره پلاک ثبتی ملک، نام مهندسین ناظرو طراح ،تاریخ صدور پروانه و کروکی زمین خواهد بود.

برای گرفتن جواز ساختمان مالک موظف است اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر و برگه تسویه‌حساب عوارض شهرداری  سال جاری و سال‌های قبل را به شهرداری ارائه کرده و درخواست خود را ثبت کند.بعد از تشکیل پرونده سایر مراحل صدور پروانه ساختمان نظیر دستور صدور بازدید، بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک، دستور و طراحی نقشه، پرداخت عوارض نوسازی و عوارض شهرداری تهیه مدارک پیش‌نویس باید به ترتیب انجام شود.

درنهایت هرکدام از مراحل به تأیید قسمت های  صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و همچنین شهردار رسیده و پروانه ساختمان چاپ می‌شود.

مراحل  صدور پروانه ی ساختمانی

  1-تشکیل پرونده: در اولین مرحله از مراحل صدور پروانه ساختمان مالک یا شخصی که از مالک وکالت دارد برای گرفتن جواز ساختمان باید درخواست مجوز ساخت را در شهرداری  ثبت کند. برای ثبت درخواست صدور پروانه ساختمان مالک باید اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر مثل کارت ملی یا شناسنامه و همچنین برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی  و عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های پیشین را به شهرداری ارائه داده و درخواست خود را کتباً  ثبت کند.

۲- دستور صدور بازدید:  بعد از تشکیل پرونده توسط مالک، مسئولان شهرداری سایر روال پیشبرد پرونده را بر عهده می‌گیرند. بنابراین مسئول شهرسازی جهت بازدید به مکان احداث ملک مراجعه می‌کند تا ابعاد ملک، عرض خیابان و بنای ساختمان و مجاورین بنا را موردبررسی قرار دهد. این بازدید در صدورمجوز ساخت تعداد طبقه‌های جدید ساختمان مؤثر خواهد بود. به‌طور مثال اگر متراژ زمین خام یا  کلنگی و عرض گذر به همراه تراکم تعیین شده در طرح تفصیلی از یک مقدار مشخصی  کمتر باشد جواز ساختمان برای بیشتر از چهار طبقه صادر نخواهد شد.

۳- بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک: در برخی از شهر بندرعباس طرح تفصیلی تهیه شده و تا حدود زیادی هم  اجرا می‌شود یعنی قوانین ساخت و ساز در هر نقطه شهر مشخص‌شده است. کارشناس طرح تفصیلی کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر مشخص می‌کند. در این بررسی اگر مشخص شود که ملک در طرحی از طرح‌های شهرداری قرار دارد این موضوع با دقت بیشتری بررسی‌شده تا مشخص شود که ساخت و ساز بنا با پروژه‌های عمرانی منطقه تداخل دارد یا خیر. اگر تداخلی مشاهده شد باید مشخص شود که میزان تراکم آن به چه میزان بوده و سپس اصلاحات آن انجام شود.

۴- دستور نقشه: بعد از انجام مراحل فوق توسط کارشناس شهرسازی دستور تهیه نقشه به مالک صادر می‌شود. در دستور نقشه اطلاعاتی مانند ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اصلاحات موردنظر شهرداری، مساحت زمین بعد از اصلاحات، تعداد طبقات و سطح اشغال‌شده توسط هر طبقه ذکر می‌شود.

بر این اساس حجم ساختمان یعنی تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه بر طبق پهنه‌ای که ملک در آن واقع‌شده است و همچنین متراژ سند(نه متراژ موجودی زمین) و عرض‌گذر تعیین می‌شود. در مرحله بعد دستور نقشه به مهندس معمار ارجاع داده می‌شود.

5-طراحی نقشه: در این مرحله بر اساس ضوابط شهرداری و دستور نقشه صادرشده، نقشه معماری برای ملک طراحی می‌شود. طراحی نقشه معماری از مهم‌ترین مراحل صدور پروانه ساختمان است زیرا که حداکثر توانایی طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها در آن ارائه می‌شود.بعد از طراحی نقشه معماری باید به شهرداری که در جلسه ی بررسی نقشه که  متشکل از کارشناسان شهرداری و نظام مهندسی هست،  ارسال شده تا بررسی شود. اگر نقشه معماری نیاز به اصلاح داشته باشد طراح اعم از: شرکت مهندسی مشاور یا حقوقی مورد تایید نظام مهندسی یا طراح حقیقی ، ملزم به اصلاح نقشه بوده و پس از اصلاح مجدداً نقشه به شهرداری ارجاع داده می‌شود تا تأییدیه نقشه دریافت شود.

۶- پرداخت عوارض شهرداری : بعد از نهایی شدن نقشه معماری و رفع ایرادات عنوان‌شده ، عوارض نوسازی و همچنین عوارض شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری ساختمان توسط واحد صدور پروانه ساختمان که توسط واحد محاسبات، محاسبه و تعیین می‌شود.

۷- تهیه مدارک پیش‌نویس: بعد از پرداخت عوارض شهرداری و دریافت تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، باید مدارک پیش‌نویس آماده شود. برای تهیه پیش‌نویس خود مالک باید  ناظر خود را از مهندسین مجوز دار مورد تایید نظام مهندسی  تعیین  کند. بعد از تعیین ناظر، بین مالک و ناظر قراردادی بسته می‌شود. که باید  در نظام مهندسی ثبت شود.

سپس باید  قرارداد فی‌مابین به‌عنوان ملاک تکمیلی پیش‌نویس پروانه شهرداری تحویل داده شود.اگر زیربنای ساختمان متراژی بیش از 1200 مترمربع و یا دارای زیر زمین در هر متراژ  داشته باشد مشمول قانون استفاده از مجری ذیصلاح  مورد تایید نظام‌مهندسی ساختمان خواهد شد. یعنی باید از این مجریان تا اتمام مرحله ی سفت کاری در فرآیند ساخت استفاده شود .

سپس باید تأییدیه نقشه‌های سازه،  تأییدیه نقشه‌های تأسیسات برق و مکانیک از سوی سازمان نظام‌مهندسی اخذ شود. یعنی طراحان این نقشه ها باید این تأییدیه ها را اخذ کنند.درمجموع مدارک پیش‌نویسی که باید توسط مالک تهیه و به شهرداری ارائه شود عبارت‌اند از: قرارداد مهره شده ی ۴ رشته شامل سازه، معماری در صورتی که ساختمان مورد نظر بیش از 7 طبقه باشد نقشه برداری ، برق و مکانیک  بین مالک و ناظر، به همراه نسخه ی تایید شده ی قرار داد اجرا و فایل‌ها الکترونیکی و سه نسخه ی کاغذی نقشه های سازه، برق و نقشه مکانیک هم به کارشناسان مربوطه ی معماری و شهرسازی شهرداری ارسال می شود.

۸- چاپ پروانه: بعد از تأییدیه نقشه‌های چهار رشته و پروسه اخذ و تأییدیه طرح تفصیلی بر و کف، به تأییدیه قسمت صدور پروانه ساختمان، معاون شهرسازی و معماری و درنهایت تأییدیه شهردار نیاز است که تمام این تأییدیه‌ها به‌صورت سیستمی  انجام و درنتیجه پروانه ساختمان چاپ می‌شود. پس از صدور پروانه،مجوز لازم برای ساخت صادر می شود و مالک پروژه ی خودرا تحت نظارت ناظر یا در صورت شمول مجری خواهد ساخت و در نهایت و پس از پایان این پروسه و تحویل گزارشها ی 5 مرحله ای توسط ناظرین فرآیند اخذ پایان کار یا همان اتمام کلیه ی عملیات ساختمانی آغاز می شود که آن هم باید به تایید شهرداری برسد .

مشخص می شود شهرداری به عنوان مهمترین ضلع نظام ساخت و ساز شهری نقشی محوری در این فرآیند یعنی ساخت و ساز مسکن ایفا می کند.این اختیارات در امر کنترل ساختمان عینیت می یابد متأسفانه هم به علت نقص قوانین و هم تفسیر نادرست همین قوانين نیم بند نقش کنترلی شهرداری ها آنچنان که باید اجرا نمی شود. وضعیت نابسمان و اجرای ساختمان های بد قواره و کم کیفیت شهر خود شاهدی بر این مدعاست. معضلی که امید است با اصلاح قوانین کنونی و پذیرش نقش بیشتر کنترلی از سوی نهادهای حاکمیتی بویژه شهرداری ها شاهد بهتر شدن وضع نامناسب کنونی باشیم.