مستاجران در کش و قوس توافق اجباری و کنترل دستوری

شهر مهاجر پذیر و اقتصادی بندرعباس از مقاصد بسیاری از اهالی  مناطق پیرامون و چه بسا سایر نقاط کشوربرای سکونت بوده است، چه آنکه بنا بر مزیت های اقتصادی نسبتا بالای آن، گزینه ای مهم برای یافتن شغل و منبعی درآمد همیشه مد نظر بوده است. این مهاجر پذیری نسبتا بالا بالتبع تقاضا را برای مسکن بویژه در مبحث اجاره بالا برده است و همین افزایش تقاضا، راه را برای افزایش اجاره ی واحدهای مسکونی هموار ساخته، البته حجم مهاجرت به این شهر در مقایسه با موج های اولیه نقل مکان به این شهر که از نیمه ی دهه ی پنجاه قرن گذشته آغازوتا اواخردهه هشتاد همان قرن هم شتابان بود، کاهش یافته، اما کماکان روند مهاجرت وجود دارد.ولی معضل رشد اجاره بها مشکلی ست که در کل کشوروجود دارد وبی شک متاثر از واقعیات اقتصادی کشور است و شاخص بسیار مهم تورم تاثیر بسیار بالایی برآن دارد.عوامل بروز تورم به دوبخش اصلی تقسیم می شود، که یکی ساختاریست و دیگری هم تحریم های سنگین اخیراست.

در کنار تورم عمومی ،تورم مسکن هم بوجود خواهد آمد هر چند پارامتر های دیگری چون رشد پدیده ی شهرنشینی در کنار مهاجرت از شهری به شهر دیگر هم درمیزان تورم مسکن بویژه در مبحث اجاره تاثیر قابل توجهی دارد.دولت هم پیوسته در تلاش بوده در کاهش این مشکل قدمهایی را بردارد اما متاسفانه به نظر می آید این اقدامات به نتایج مناسب منتج نشده و حتی در مواردی هم نتیجه ی عکس خودرا در گسترده تر کردن این کلاف سر درگم عیان ساخته،از جمله اینکه سه سالی هست که دولت ذیل عنوان مصوبه ی ستاد کرونا با تعیین سقف اجاره بها کوشیده است به منظور رفاه حال جمعیت مستاجران که جمعیتشان پیوسته در حال افزایش هم هست اقداماتی انجام دهد، به گونه ای که در تهران سقف افزایش اجاره بها را25 درصد ودر سایر شهرها هم 20تا 15 درصد تعیین کند، اما در عمل این مصوبه دور زده می شود چه آنکه نماگر های  هر چند تلخ اقتصاد ما تورم را در حدود 50 درصد نشان می دهد که نشان از فاصله ی زیاد با سقف ارقام الزام شده از سوی دولت و واقعیتهای میدانی دارد.چه آنکه اقتصاد اقدام دستوری را بر نمی تابد و راه علمی و طبیعی خود را طی می کند.مثلا در حالی که این امکان وجود داشت تا واحدی را در سال 97 خرید اما اکنون با همان مبلغ سال 97 می توان آن واحد مسکونی را اجاره کرد. پس می بینیم جهش اجاره‌‌‌بهای مسکن به‌خصوص در دو سال اخیر به دنبال جهش قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید در بازار واحدهای مسکونی و افزایش تعداد مستاجرها (افزایش تقاضای اجاره)، رشد انتظارات تورمی و... فشار اجاره‌‌‌نشینی را مضاعف کرده است. در چنین شرایطی اقدام برای سقف‌‌‌گذاری دستوری بدون توجه به واقعیت تورم اجاره، در کنار محدودیت‌های تعیین شده برای موجران، منجر به کاهش عرضه مسکن به این بازار در دو سال اخیر و در نتیجه فشار مضاعف به مستاجران شد. در واقع سیاست دستوری اعمال شده در بازار اجاره مسکن که از سال ۹۹ اجرا شد اگرچه با هدف کمک به مستاجرها وکاستن از بار اجاره‌‌‌نشینی مصوب و ابلاغ شد اما در نهایت به زیان مستاجران تمام شد. درحالی‌که دولت می‌‌توانست در یک سیاست موثر از طریق وضع مالیات سالانه بر املاک مسکونی از مسیر افزایش ریسک و ایجاد هزینه برای خالی نگه‌‌داشتن واحدهای مسکونی، حجم زیادی از آپارتمان‌‌های آماده عرضه واحتکارشده را به بازار مسکن روانه کند که اولین اثر آن افزایش عرضه به بازار اجاره و کمک به سامان‌دهی این بازار است. اما عملا در سال‌های اخیر با اعمال دخالت به جای حمایت، مسیر انحرافی را در پیش گرفته ودر نتیجه این سیاست‌‌ها نه تنها افزایش عرضه به بازار اجاره را به دنبال نداشت، بلکه در سه سال اخیر در شکل کاهش عرضه واحدهای استیجاری نمود پیدا کرد.

  

 کاووس ماندگاری دبیر اتحادیه صنف مشاورین املاک خودرو و پارکینگ داران بندرعباس، در گفتگو با صبح ساحل گفت:نیت دولت از مصوبه ی اخیر حمایت از مستاجران از تبعات ناشی از بیماری کرونا و مشکلات دیگر است، اما در موارد زیادی شاهد هستیم در عمل این قانون دور زده می شود.

ماندگاری گفت:برای توفیق بیشتر این مصوبه علاوه برآنکه در همه ی استانها به صورت یک پارچه باید اجرا شود، همینطور از ضمانت اجرایی لازم هم برخوردار باشد کما اینکه در مصوبه سال قبل به دادگستری ابلاغ شده بود تا حکم تخلیه برای مستاجرین مشمول این مصوبه صادر نشود که خود ضمانت اجرایی بالایی بود.این مقام صنف مشاورین املاک بندرعباس خاطر نشان ساخت:اکنون در آغاز فصل جابجایی ها در شهربندرعباس هستیم اما به علت آنکه این قانون مصوب شده واکثر مستاجران هم با صاحب خانه های خود قراردادشان را تمدید کرده اند،برای مستاجران جدید شاهد کمبود واحد اجاره ای هستیم و این کمبود باعث می شود تا بالاجبار با قیمت های پیشنهادی بالا مواجه شوند که معضل بزرگی برای مستاجرین است،همینطور بسیاری از مستاجران به جهت تمایل نداشتن به پیگیری های قانونی به دلایل مختلف،با صاحب خانه ها به سقفی بیش از سقف اعلام شده به توافق می رسند که خود نشان ازآن دارد که نرخ اجاره بیش از سقف اعلامی  درعمل به اجرا در می آید.ماندگاری در پایان گفت:سقف افزایش اجاره بر اساس مصوبه اخیر در بندرعباس، حدود 20 درصد تعیین شده است، اما متاسفانه با تورم سنگینی در بخش مسکن مواجهیم که به طور مثال فردی می توانست تا قبل از امواج تورمی سال 97 به بعد واحد مسکونی را به قیمت 200 میلیون تومان بخرد، حالا همان واحد به قیمت 600 تا 700 میلیون تومان رسیده است.

  

طرح نمایندگان مجلس برای «سامان‌دهی اجاره‌بها» اگر به تصویب نهایی برسد، بازار اجاره مسکن را با ۴تغییر نسبت به وضع موجود، روبه‌رو می‌کند. این طرح، برای «تعیین اجاره‌بها»، فرمول متفاوتی از «سقف کرونایی» که هم‌اکنون اعمال می‌شود، در نظر گرفته است. معیار رشد اجاره‌بها قرار است «تغییر شاخص اجاره مسکن در گزارش‌های دوره‌ای بانک مرکزی» باشد.

   

جزئیات فرمول پساکرونایی برای تنظیم رابطه مالک و مستاجر در قراردادهای اجاره مسکن، از احتمال وقوع چهار تغییر مهم در اجاره‌‌‌نامه‌‌‌ها خبر می‌دهد.به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، ‌‌‌ طرح نمایندگان برای ساماندهی بازار اجاره مسکن در حالی اخیرا در کمیسیون عمران مجلس به تصویب رسیده است که محتوای این طرح نشان می‌دهد در صورت تصویب آن، برخی از قراردادهای اجاره مشمول سقف باز افزایش نرخ اجاره خواهند شد. این طرح، چهار تغییر مهم در قراردادهای اجاره مسکن در نظر گرفته است که در صورت تصویب، فرمول تعیین اجاره‌‌‌بها و رابطه بین مالک و موجر در این قراردادها را تغییر خواهد داد.در حالی که از سه سال قبل و به دنبال شیوع ویروس کرونا، دولت با هدف تنظیم بازار اجاره و حمایت از مستاجرها به عنوان یکی از مهم‌ترین اقشار آسیب‌‌‌پذیر در جامعه، ‌‌‌مصوبه ضدکرونایی در این بازار را به اجرا درآورد، در صورت تصویب طرح نماینده‌‌‌ها در صحن مجلس، فرمول جدید تعیین اجاره‌‌‌بهای مسکن به عنوان شیوه‌‌‌نامه پساکرونایی در این بازار، جایگزین سقف‌‌‌گذاری فعلی برای نرخ مجاز اجاره‌‌‌بها در شهرها خواهد شد. از سال ۹۹ و همزمان با اوج‌‌‌گیری و شیوع ویروس کرونا، دولت در ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب کرد موجران در شهر تهران تا سقف ۲۵‌درصد، در مراکز استان‌‌‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰‌هزار نفر تا ۲۰‌درصد و در سایر شهرها تا ۱۵‌درصد مجاز به افزایش اجاره‌‌‌بها در قراردادهای سالانه هستند. 

طرح جدید و جایگزین در حالی هم‌‌‌اکنون در کمیسیون عمران به تصویب رسیده و در صف تصویب صحن مجلس قرار گرفته است که در صورت تصویب نهایی در صحن، ‌‌‌جایگزین این مصوبه شده و چهار تحول اساسی در رابطه مالک و مستاجر ایجاد خواهد کرد.الزام به ثبت قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری مسکن یا در دفاتر اسناد رسمی، ‌‌‌تغییر فرمول ومبنای تعیین دستمزد، کمیسیون یا پورسانت مشاوران املاک و واسطه‌‌‌های معاملات مسکن در قراردادهای اجاره، ‌‌‌ تغییر فرمول سقف مجاز افزایش اجاره‌‌‌بها در قراردادهای سالانه و همچنین تعیین سقف باز افزایش اجاره‌‌‌بها برای قراردادهای دو ساله و بیشتر در بازار اجاره چهار تغییر مهمی است که در صورت تصویب طرح نماینده‌‌‌های مجلس برای ساماندهی بازار اجاره مسکن از این پس مبنای روابط مالک (موجر) و مستاجر قرار خواهد گرفت. 

در این طرح در حالی فرمول جدید برای تعیین اجاره‌‌‌بها، افزایش مبلغ اجاره در هر سال و همچنین مبنای تعیین دستمزد مشاوران املاک در قراردادهای اجاره مسکن تعیین شده است که در قالب یک ماده، ‌‌‌برای موجرانی که برای اولین بار اقدام به عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار اجاره می‌کنند نیز در خصوص نحوه قیمت‌گذاری و تعیین اجاره‌‌‌بها، تعیین‌تکلیف شده است.