کنترل نرخ بهره بانکی راه برون رفت از التهاب بازار اجاره مسکن

چند روز گذشته رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی وعده ساخت ۴ میلیون مسکن را پس گرفت. صحبت‌های وزیر نشان می‌دهد دولت، تصمیم گرفته است تا عملی نشدن وعده‌اش‌ را اعلام کند. اما این عملی نشدن وعده ساخت مسکن، در حالی که پیش‌تر هم مشخص بود برای ابعاد اقتصاد ایران، دور از ذهن است؛ چه تاثیری بر بازار مسکن دارد و دولت برای کنترل قیمت مسکن و به‌ویژه اجاره‌بها که بار سنگینی بر دوش بسیاری از خانواده‌ها است؛ قصد دارد چه اقداماتی انجام دهد؟ آیا مشابه دوران کرونا که شیوه نامه اجاره‌بها به تصویب رسید مجددا قرار است قوانینی از این دست اجرایی شود یا دولت متوجه است که به صورت دستوری امکان کنترل بازار اجاره مسکن نیست و چاره دیگری خواهد اندیشید؟

       
  

همان طور که می‌دانید کنترل نرخ بهره بانکی راهی برای کنترل تورم است و این‌ روزها اکثر کشورهای جهان این راه را انتخاب کرده‌اند تا بتوانند نرخ تورم را در کشور خود کنترل کنند. در آغاز شاهد نرخ بهره توسط کشور امریکا بودیم و چندی پیش کشور سوئیس که با ثبات‌ترین ارز دنیا را در اختیار دارد؛ به منظور منترل تورم، دست به افزایش نرخ بهره زد. اقدامی بی‌سابقه که باعث می‌شود سوئیس در بین کشورهای دنیا، همچنان کمترین تورم یعنی 2 درصد را داشته باشد. برای درک بهتر این نکته بد نیست درباره نرخ تورم در دنیا بدانید. نرخ تورم عمومی در آمریکا به تازگی به ۶/ ۸ درصد رسیده است و در انگلستان نیز در آوریل سال میلادی جاری 9 درصد تورم را تجربه کرده است.این درحالی است که  تورم سال 1400 در ایران به 40.2 درصد رسید که قله تورم در یک دهه اخیر بود. اما چرا کنترل تورم از طریق افزایش نرخ بهره انقدر مهم است؟ چون می‌تواند روند رشد قیمت‌ها در سبد هزینه خانوار را مهار کند و به عنوان راهی برای کنترل التهاب پیش آمده در بازار مسکن و اجاره‌بها، ایفای نقش کند. از آنجا که تورم اجاره‌‌بها همواره تابعی از تورم عمومی و نیز تورم مسکن است، با کنترل تورم، روند افزایش قیمت‌ها در این بازار کند می‌شود. 

به دنبال افزایش تورم در کشورهای مختلف، تغییر در نرخ بهره ،سیاستی به عنوان راهکار ضد تورم توسط بانک‌های مرکزی جهان مورد توجه قرار گرفته است، طوری که آمریکا برای نخستین‌بار در ۲۸ سال گذشته، یعنی از ۱۹۹۴ تاکنون، نرخ بهره را به میزان ۷۵/ ۰ واحد درصد افزایش داد و به ۷۵/۱ درصد رساند و پیش بینی می‌شود که بخواهد این عدد را تا سه درصد نیز افزایش دهد. در واقع این راهکاری است که برای مقابله با تورم و رکود احتمالی ناشی از آن توسط آمریکا اتخاذ شده است. همان‌طور که بیان شد این تصمیم در سایر کشورهای دنیا نیز درحال تسری است.حال برگردیم به موضوع مسکن و اجاره‌بها و نقشی که افزایش نرخ بهره در کنترا آن دارد. در بازار اجاره مفهمومی وجود دارد که از نسبت قیمت به اجاره مسکن به دست می‌آید. این نسبت اخیرا به مقدار بی‌‌سابقه‌‌ای افزایش پیدا کرده است. در حالی که سقف این نسبت در دوره‌های رونق مسکن حدود ۲۴ تا ۲۵ واحد بود، در دوره اخیر جهش مسکن از این حد همیشگی فراتر رفت و به بیش از ۳۰ واحد رسید و همین قضیه خود شاهد افزایش التهاب در بازار اجاره بهاست. نکته‌ای که در اینجا حائز اهمیت است این است که در سال‌های اخیر به دلیل رشد بالای تورم در ایران، سهم مسکن در سبد خانوار نیز افزایش قابل ملاحظه ای داشته است و از 30درصد به بیش از 40 درصد رسیده است. این افزایش هزینه اجاره نشینی در سبدخانوار باعث فشار اقتصادی شدید به خانوارها شده است که یکی از راه‌حل‌ آن از سوی دولت کنترل نرخ بهره است. چرا که وقتی دولت نرخ بهره را افزایش دهد باعث جذب نقدینگی از سوی جامعه به سمت بانک‌ها می‌شود و این قضیه آهسته آهسته تورم را در کشور کنترل می‌کند. با پایین آمدن نرخ تورم، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار هم کاهش می‌یابد یا دست کم افزای پیدا نمی‌کند و خانوارها از پس پرداخت اجاره‌بها راحت‌تر برخواهند آمد. علاوه بر این. خود کنترل تورم یک اثر روانی در جامعه خواهد داشت که باعث کاهش انتظارات تورمی خواهد شد که این موضوع در نهایت به نفع مستاجران تمام می‌شود. همچنین وقتی بانک‌ها نرخ بهره بیشتری به سپرده‌گذاران بانکی پرداخت کنند؛ مالکان بیشتر ترجیح می‌دهند به جای اجاره بیشتر، رهن بیشتری دریافت کنند تا بتوانند با سپرده‌گذاری آن در بانک از سود آن منتفع شوند و این موضوع به کاهش التهاب بازار اجاره‌نشینی کمک می‌کند.نکته بعدی درباره دوران پس از رکود بازار مسکن است. افزایش نرخ بهره پول‌های سرگردان در بازار را به سمت بانک‌ها هدایت می‌کند و خود این قضیه باعث ایجاد رکود نسبی در بازار می‌شود. اما پس از گذر از این موقعیت و با رونق گرفتن بازار ساخت‌وساخت، که باید نگاه بلند مدت‌تری به آن داشت؛ به دلیل افزایش عرضه مسکن، اجاره‌بها می‌تواند تا حدی کنترل شود.نکته پایانی نیز درباره طرح مالیات‌گیری از خانه‌های خالی است که مدتی است مغفول مانده است و دولت در آن خوب عمل نکرده است. اگر مسکن‌های ساخته شده که توسط مالکان به انگیزه سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری خالی مانده است به بازار عرضه شود؛ خود می‌تواند توازن عرضه و تقاضا را در بازار اجاره‌بها برقرار کند. پس علاوه بر کنترل نرخ بهره، دولت باید سیاست‌های دیگری را نیز در پیش بگیرد و افزایش نرخ بهره به تنهایی برای حل مساله التهاب اجاره بها کافی نیست.