بر اساس اعلام اداره درآمد شهرداری بندرعباس از عملکرد درآمدی شهرداری طی سال‌های 92 تا 99 و همچنین تصویب قانون استقلال مالی شهرداری¬ها از بودجه دولت، استدلال‌ها حاکی از آن است که درآمد شهرداری بندرعباس و چه بسا سایر شهرها به طرز معناداری کاهش یافته است. این موضوع سبب می‌شود که شهرداری‌ها به دنبال کسب درآمد از منابع جدید باشند. پیش از این شهرداری‌ها مجاز بودند که از محل صدور پروانه ساخت و فروش تراكم اقدام به کسب درآمد کنند اما در قانون جدید، كسب درآمد از این منبع برای شهرداری‌ها مجاز نیست.

كارشناسان اقتصادی بر این باور هستند كه صدور پروانه ساخت و فروش تراكم علاوه بر تأثیرگذاری منفی بر فعالیت های شهرداری باعث تأثیرات بسیار مخربی بر بازار مسكن شهری می‌شود. چراکه مسكن شهری یكی از بخش‌های اقتصاد شهری است. بنابراین دامنه این اثرات منفی به اقتصاد شهری نیز كشیده می‌شود. به همین دلیل شهرداری‌ها بایستی همواره به دنبال منابع درآمدی باشند كه علاوه بر خاصیت پایداری، تأثیرات مثبتی بر بازار مسكن و اقتصاد شهری داشته باشد . برای دستیابی به منابع درآمدی با این ویژگی راهكارهای مختلفی وجود دارد. یكی از این راهكارها اتخاذ «نظام مالیات بر ارزش زمین» و جایگزین نمودن آن با سیستم صدور پروانه ساخت و فروش تراكم است. تجربیات جهانی نشان می¬دهد اتخاذ این سیستم مالیاتی علاوه بر اینكه یك منبع درآمدی پایدار برای شهرداری تلقی می‌شود، سبب جاری شدن اثرات مثبت در بازار مسكن می‌شود و از این طریق به اقتصاد شهری نیز كمك شایانی می‌كند. بازار زمین از بخش‌های مهم اقتصاد هركشوری است كه سیاست‌های حاكم بر آن، تأثیر مستقیمی بر سایر بخش‌های اقتصادی دارد. به همین سبب كشورهای مختلف، ساماندهی عملكرد این بازار را در دستور كار خود قرار داده¬اند. دولت‌ها با استفاده از ابزار مالیاتی، در كنار سایر سیاست‌های مالی و پولی، سعی در افزایش كارآمدی بازار زمین و مسكن در سطوح ملی و محلی دارند لذا مالیات بر ارزش زمین، یكی از انواع مالیات است. زمین یک عامل تولید طبیعی است که در میان عوامل تولید دارای ویژگی¬های خاصی است و دو بعد دارد. اول اینکه عرصه فعالیت بشری و استقرار فعالیت‌های اقتصادی و اجتماعی انسان‌ها به شمار می‌رود و بعد دیگر به استفاده سودجویانه از آن مربوط می‌شود. زمین و رانت آن در همه جای دنیا مسئله‌ای است که به اختلاف طبقاتی و شکاف میان فقیر و غنی منجر می‌شود و باعث به وجود آمدن قدرت انحصار اقتصادی و توزیع ناعادلانه محصول فعالیت تولیدی، بی‌ثباتی و بحران اقتصادی می‌شود.نظام مالیاتی موجود در کشور به دلیل نگاه تک بعدی به مالیات- به عنوان منبعی برای کسب درآمد - نتوانسته است از دیگر کارکردهای مالیات مانند یک ابزار تنظیم کننده بازار بهره برداری کند؛ بنابراین یک نظام مالیاتی مطلوب علاوه بر کسب درآمدهای پایدار، اهدافی همانند تخصیص بهینه منابع و کنترل سوداگری را نیز باید مد نظر داشته باشد. مالیات بر ارزش زمین از استفاده غیر بهینه زمین به عنوان مهم‌ترین عامل تولید جلوگیری می‌کند و بر خلاف دیگر مالیات‌ها باعث افزایش روحیه کارآفرینی می‌شود.  این مالیات ابزاری قدرتمند برای تمامی کشورها خارج از درجه توسعه یافتگی آنها به شمار می‌رود و لزوما موجب افزایش شکل‌گیری سرمایه می‌شود.

شالوده اقتصادی و تاریخی مالیات بر ارزش زمین به طور قطع به قرن ۱۸ میلادی باز می‌گردد. فیزیوکرات ها معتقد بودند تنها راه برای افزایش درآمد وضع مالیات بر ارزش زمین است. آدام اسمیت نیز طرفدار مالیات بر رانت بود. او به پیروی از فیزیوکرات‌ها معتقد بود رانت زمین به طور واحد و انحصاری یک مازاد مشمول مالیات است. هنری جورج معتقد است دلیل عمده رشد نابرابری درآمد، مالکیت خصوصی در بخش رانت زمین است. به اعتقاد وی، در یک اقتصاد پولی زمانی عدالت برقرار خواهد شد که بر رانت مالیات وضع شود و درآمد مالیاتی به صورت عادلانه میان همه افراد در همه نسل ها توزیع شود. به عبارتی دیگر، مالیات بر ارزش زمین تنها بر رانت اثرگذار است و کاملا بر مالکان زمین تحمیل می¬شود و به هیچ طبقه دیگر از مصرف کنندگان منتقل نمی‌شود.

با توجه به این که در این زمینه تجربه داخلی وجود ندارد، در این زمینه به تجارب اجرای مالیات بر ارزش زمین که در برخی نقاط جهان انجام شده است، اشاره می‌شود. كشورهای مختلفی با نظام¬های متفاوت اقتصادی و مالیاتی، اقدام به وضع مالیات بر ارزش زمین و حتی جایگزینی سیستم‌های پیشین مالیات بر زمین و مسكن خود با مالیات بر ارزش زمین كرده‌اند. بر همین اساس تاكنون بیش از 700 شهر در سراسر جهان اقدام به وضع مالیات بر ارزش زمین كرده‌اند. در ادامه به چند مورد از نتایج اجرای این مالیات در نقاط مختلف اشاره می‌شود. در بسیاری از کشورها با نظام های متفاوت اقتصادی، مالیات برارزش زمین به صورت محلی اخذ می‌شود. باید توجه داشت که کشورهای مختلف به منظور بررسی نتایج این مالیات، اجرای این سیستم مالیاتی را به صورت پایلوت و منطقه ای آغاز کرده‌اند.چند ایالت آمریکا: تا کنون چند ایالت در این کشور، اقدام به برقراری مالیات بر ارزش زمین با بررسی اجرای آن کرده‌اند. مهمترین این ایالت‌ها عبارتند از پنسیلوانیا، کانکتیکات، ویرجینیا و هاوایی.حدود صد سال قبل، در سال ۱۹۱۳ مسئولین ایالت پنسیلوانیا، اجازه برقراری مالیات بر ارزش زمین را در دو شهر پنزبورگ و اسکرانتون صادر کردند. این مالیات در واقع همان مالیات بر دارایی بود؛ با این تفاوت که در آن نرخ مالیات بر زمین، بیشتر از نرخ مالیات بر ارزش افزوده‌های روی زمین مثل ساختمان قرار داده شد. اکنون ۱۴ شهر در پنسیلوانیا اقدام به وضع مالیات بر ارزش زمین کرده‌اند.

شهر هاریسبورگ: مرکز ایالت پنسیلوانیا، تا سال ۱۹۷۵ از نظر اقتصادی جزء شهرهای نامناسب آمریکا به شمار می‌آمد. در این سال مسئولین هاریسبورگ، اقدام به وضع سیستم مالیات بر ارزش زمین در این شهر کردند. در واقع وضع این نوع از مالیات با کاهش نرخ مالیات بر ساختمان به عنوان دارایی همراه بود. همین اقدام مسئولین محلی منجر به تغییر شرایط اقتصادی شهر هاریسبورگ شد. به گونه ای که تعداد املاک خالی از ۴۰۰۰ واحد به ۵۰۰ واحد رسید، که حدود ۸۵ درصد کاهش را نشان می‌دهد، افزایش ساخت واحدهای مسکونی، کاهش بیکاری تا ۱۹درصد، کاهش بزهکاری تا ۵۹ درصد و ... همگی از دستاوردهای وضع این مالیات بود. مطالعات نشان داده است که ارزش مستغلات مشمول مالیات از ۲۱۲ میلیون دلار به بیش از 1.6 میلیارد دلار رسیده است. نکته قابل توجه در این است که این افزایش ارزش ناشی از افزایش قیمت زمین نبوده، بلکه ناشی از افزایش میزان ساخت و ساز بوده است. شایان ذکر است که مالیات برارزش زمین به تنهایی 14.5 درصد از درآمد این شهر را تشکیل میدهد.

دو شهر مجاور واشینگتن و مونیسن: این دو شهر با مقایسه سه سال قبل و بعد از اجرای مالیات بر ارزش زمین، در شهر واشینگتن تغییر در ارزش املاک (به دلیل افزایش ساخت و ساز) حدود ۳۳ درصد افزایش داشته است. در صورتی که میزان ساخت و ساز در شهر دوم طی مدت مشابه ۲۶ درصد بوده است. این شرایط در مورد دو شهر اویل سیتی و فرانکلین نیز تکرار شده است. شهر اول مالیات بر ارزش زمین را از سال ۱۹۸۹ و شهر دوم مالیات تک نرخی بر ساختمان را از همان سال به اجرا گذاشتند. با مقایسه این دو شهر مشخص شد که در شهر اول میزان ساخت و ساز حدود 58.2 درصد افزایش داشته است. در صورتی که آمار در شهر دوم کاهش ۲۶ درصدی را در طی مدت مشابه نشان می‌دهد.

ایالت نیو ساوث ولز: این شهر در جنوب شرقی استرالیا واقع شده است. میزان ساخت و ساز در این منطقه در سه سال بعد از تغییر مبنای مالیاتی به مالیات بر ارزش زمین، 55 % افزایش داشته است. در عین حال ارزش دلاری (دلار استرالیا) مجموع ساختمان‌ها نیز 99 % بهبود یافته است. در تمامی 22 ناحیه¬ای كه در این منطقه قرار داشته‌اند و این مالیات را به اجرا گذاشته‌اند؛ شرایط مشابهی دیده می¬شود. این امر در مقایسه بین این مناطق و دیگر مناطقی که این سیستم مالیاتی را اجرا نکرده‌اند، مشهود است.

با توجه به کاهش معنادار درآمدهای شهرداری و خطر کسری بودجه آن، احتمالا بندرعباس مجبور به افزایش تعرفه عوارض، بهای خدمات مانند افزایش قیمت بلیط اتوبوس، افزایش بهای خدمات آتش‌نشانی و ایمنی ساختمان و ... باشد. اما ممکن است بتواند با پیدا کردن راهکارهای جدید مانند وضع مالیات بر ارزش زمین هم به توسعه شهری کمک کند و هم دست رانت‌خواران را از این قضیه کوتاه کند. آنچه که مشخص است این است که شهرداری‌ها نباید همیشه به دنبال اولین و راحت‌ترین راه برای کسب درآمد باشند و با بهره‌گیری از نظر نخبگان این امر، به سایر درآمدهای شهری که هم باعث رونق اقتصادی می‌شود و هم فشاری بر مردم وارد نمی‌کند، باشند.