چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن

با بررسی دقیق‌تر ویژگی‌های رکود فعلی حاکم بر بازار پی می‌بریم این رکود از سال 1397 بدین‌سو شکل ویژه‌تری به خود گرفته و از این سال به بعد هر چه به جلوتر می‌رویم شاهد افزایش رکود در این بازار و بالطبع کاهش حاشیه‌ی سود سازندگان مسکن هستیم چه‌آنکه عواملی که در ابتدای یادداشت به آنها اشاره شد به مرور شرایط سخت‌تری را به فعالان این بخش تحمیل می‌کند.

مطمئنا اولین و مهمترین جایی که مورد اصابت عوامل فوق قرار گرفته قدرت خرید مردم است چه آنکه با هر چه سبقت گرفتن هزینه‌های تولید مسکن، شاهد عقب‌افتادگی درآمد مصرف‌کنندگان از آن هستیم. این عقب‌افتادگی هم نهایتا گلوی این بخش مهم اقتصادی با اشتغال‌زایی فراوان و رونق‌زایی تولید را می‌فشارد.بخشی که اگر نگوییم خصوصی‌ترین یکی از خصوصی‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور است،در موردش بی‌جا نگفته‌ایم.

با بررسی آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در ادامه رکود از سال 97 به بعد شاهد یک سقوط آزاد شدید در سال 1400 هستیم اگر چه این رکود در سال‌های بعد به لحاظ آماری وضعیت بهتری به خود می‌گیرد اما این بهبودی بیشتر ناشی از افزایش تیراژ مسکن‌های حمایتیست نه بازار پایه. حال آنکه همین مسکن حمایتی ضمن آنکه عمدتا با کمک‌های دولتی به ویژه ناشی از فشار

به بدنه‌ی بانکی برای تزریق اعتبارات بوده، به دلایل مدقن مورد انتقاد کارشناسان است که تجربه‌ی اشتباه مسکن مهر در ابتدای دهه 90 و تورم ملحم از آن در آن زمان مصداق بارز اشتباه بودنش است. این یعنی آنکه دخالت‌های دولت در این بخش در میان مدت و دراز مدت نه تنها مشکلی از مشکلات این بخش را حل نمی‌کند بلکه آنها را افزایش هم می‌دهد.

با نگاهی به آمارهای رسمی (منبع آن مرکز آمار کشور متعلق به تابستان 1404) شاهد نزدیکی تورم بخش مصالح و نهاده‌های ساختمانی به تورم عمومی کشور هستیم اما پیش‌بینی‌ها حکایت از پیشی‌گرفتن این تورم از تورم عمومی دارد.

این واقعیت را اگر با کاهش قدرت خرید و در نتیجه کمتر بودن رشد قیمت مسکن از تورم مصالح و نهاده‌ها کنار هم نهیم، شاهد هر‌چه بیشتر کاسته شدن از دامنه سود سازند‌گان خواهیم بود.

پر‌واضح است که این کاهش سود باعث کاسته شدن از بنیه‌ی آنها شده و به علت رکود سنگین معاملات، حبس سرمایه در آن و با توجه به آنکه بخش مسکن به علت ویژگی‌های ذاتی‌اش که گردش سرمایه‌ی کندتری نسبت به سایر بازارها دارد، وضعیت تولید مسکن را بغرنج‌تر هم می‌کند.

بنابراین پیش‌بینی‌ها حکایت از تداوم رکود و رشد قیمت مسکن با فاصله‌ای معنا‌دار کمتر از تورم عمومی حداقل تا ابتدای سال 1405 دارد.

این شرایط، انگیزه و توان سرمایه‌گذاری مولد در این بخش را کاسته و در میان و بلندمدت کم شدن تولید و در نتیجه عرضه‌ی مسکن را در پی خواهد داشت که دودش به چشم عموم مردم می‌رود چه آنکه در این صورت با کاهش تولید، شاهد جهش‌های به مراتب سنگینی در قیمت مسکن در آینده خواهیم بود. اما پرسش مهم این است که دولت می‌تواند برای نجات این بخش چه کمکی کند؟

در پاسخ باید گفت بهترین کار دخالت نکردنش در روند طبیعی تولید مسکن است.

در ساحت دیگر دولت با اصلاحات گسترده‌ی اقتصادی و حل مشکلات در روابط خارجی و تحریم‌ها، رونق عمومی را در اقتصاد کشور ایجاد کند چه آنکه در این صورت ضمن تقویت قدرت خرید و افزایش توان مردم که مصرف‌نندگان اصلی مسکن هستند، موتور محرک رشد عرضه و تولید مسکن و همینطور اشتغال جان می‌گیرد.البته دولت می‌تواند در این بین با کاستن از برخی هزینه‌ها چون هزینه‌های جواز ساخت با ایجاد میان‌بر روند این بهبودی را هم سریع‌تر کند.