نگاهی به وضعیت کنونی این بازار و بررسی سناریوهای پیش رو؛ ثبات مسکن در بی‌ثباتی منطقه

البته کارشناسان سناریوهای پیش روی بازار مسکن را مبتنی بر ویژگی‌های اقتصاد کشور خصوصا از اوایل دهه ی90 بدین‌سو می‌بینند که البته این بار تنش‌های ژئوپلیتیک می‌تواند متفاوت‌تر از سال‌های قبل در بازار مسکن کشور نقش ایفا کند. در کنار بازار مسکن نمی‌توان از بازارهای رقیبش هم چشم‌پوشی کرد چه آنکه وضعیت این بازارها و رونق یا رکود دوره‌ای آن‌ها ارتباط مستقیمی با رونق یا رکود بازار مسکن سرمایه‌ای شده‌ی کشور دارد. در مورد یکی دیگر از اصلی‌ترین ویژگی‌های ذاتی اقتصاد کشور هم که تورم عمومیست، باید گفت می‌تواند در تورم مسکن بسیار تاثیرگذار باشد؛ تورمی که در حوزه‌های اصلی بازار مسکن مثل قیمت زمین، دستمزد و مصالح ساختمانی نقشی پررنگ دارد. البته در این میان یکی از تعیین‌کننده‌ترین متغیرها هم برنامه‌های دولت چهاردهم در مورد بازار مسکن است که البته برخلاف دولت‌های قبل از طرح‌هایی تحت عناوین پرطمطراق خبری نیست و شاید همین موضوع بتواند موثرتر و مفیدتر باشد خاصه آنکه به نظر می‌آید در وزارت خانه‌ی مهم متولی بخش مسکن هم نگاه‌های کارشناسی نقش‌آفرینی امیدوارکننده‌تری دارد که در اولین گام مثبت، وزیر جدید راه وشهرسازی کلیه مدیران این وزارتخانه را از عددسازی وارائه‌ی آمارهای غیر واقعی برحذر داشت. البته دیدگاه کارشناسان به چشم‌انداز مسکن تفاوت‌هایی دارد که این تفاوت‌ها ناشی از خوانش و برداشت آنها از پدیده‌ها و روندهای حاکم بر اقتصاد و سیاست کشور است.

به بهبود بازار مسکن در دولت چهاردهم خوشبین هستم
حسام عقبایی رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور گفت: من برخلاف بسیاری از فعالان در حوزه مسکن، نسبت به آینده بازار مسکن در دولت پزشکیان خوش‌بین هستم اما به شرط اینکه  برخی از امور توسط مسئولان ذیربط در این بازار انجام شود و حتماً از اقدام به برخی از کارها نیز دراین زمینه پرهیز شود تا بتوان تعادلی بین قدرت خرید و اجاره مردم در بازار مسکن کمک کرد. قطعا این امر باید با توجه به ظرفیت های واقعی در این بازار محقق شود. 
در بازار مسکن بر اساس قانون اساسی دولت مکلف به تامین مسکن برای مردم به ویژه اقشار آسیب‌پذیر جامعه است، البته این به معنای این نیست که دولت راسا برای مردم مسکن تهیه کند، بلکه باید با حمایت و نظارت بر سیاست‌هایی که به رونق بازار مسکن کمک می‌کند، زمینه و بستر لازم برای ساخت‌و‌ساز را به صورت مطلوب ایجاد کند تا بتوانیم به نقطه آرامش در بازار مسکن دست یابیم. یکی از اصلی‌ترین اقداماتی که باید توسط دولت به منظور بهبود این بازار انجام شود، مسئله مدیریت زمین است، چه آنکه 60 درصد از ارزش کلی خانه ساخته شده متعلق به قیمت زمین است. البته ساخت مسکن متمرکز بر سه ضلع؛ زمین، نیروی انسانی و مصالح ساختمانی است که قیمت زمین درصد بیشتر هزینه‌ها را پوشش می دهد.

متغیرهای کلان اقتصادی و جمعیتی در بلندمدت و‌ میان‌مدت بر روند بازار تاثیر گذارند
بهروز ملکی کارشناس ارشد تحلیل بازار مسکن گفت: در میان‌مدت و بلندمدت بازدهی املاک و مستغلات به شدت وابسته به متغیرهای کلان جمعیتی و اقتصادی است. رشد جمعیت، مهاجرت و جابجایی جمعیت و توسعه زیرساخت‌های شهری تاثیر فاحشی بر روندهای بلند مدت املاک دارد. او در ادامه افزود مثلا علت اقبال بیشتر به بازار جنوب تهران کاهش توان خرید منازل شمال شهر است و یا رونق بازار دبی و استانبول مرهون جنگ اوکراین است.
او البته اشاره کرد: با توجه به عدم توانایی بازار در تامین مسکن اقشار کم درآمد، حمایت هدفمند دولت در این حوزه در اکثر اقتصادها، پذیرفته شده است.

پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های آتی
به گفته‌ی فرید قدیری  یکی دیگر از کارشناسان حوزه مسکن؛ در حال حاضر بازار مسکن با سطح پایین تقاضای خرید از دو گروه مصرفی و سرمایه‌‌ای روبه‌رو است و در سمت مقابل یعنی طرف عرضه، انتظاری برای رشد قیمت وجود ندارد. هر چند در این میان، وضعیت تورم ساخت که سازنده‌‌ها با آن دست به گریبان هستند، بر شرایط بازار واحدهای نوساز برای تغییر کاهشی قیمت، اثر گذاشته است. اما از آنجا که موتور اصلی تورم مسکن سال‌های اخیر که همان خریداران سرمایه‌‌ای ملک بودند، اکنون تقریبا نیمه‌‌خاموش است، در نتیجه هیجانی برای خرید و رشد مثبت قیمت نیست. در این وضعیت با توجه به «تنش در منطقه»، انتظار غالب در بازار مسکن، از «عدم‌افزایش قیمت مسکن» پشتیبانی می‌کند. ضمن آنکه، دستگاه‌‌های سنجش سطح متعارف یا نامتعارف قیمت مسکن از جمله نسبت قیمت به اجاره یا قیمت دلاری نیز علامت «استعداد کاهش قیمت اسمی یا قیمت واقعی در ماه‌‌های آتی در صورت فراهم بودن شرایط بیرونی» را مخابره می‌کند. او در ادامه گفت: با لحاظ مجموعه پارامترهای موجود روی معادله بازار مسکن، آینده قیمت را می‌توان در سه سناریو در نظر گرفت. در سناریوی اول، چنانچه سطح تنش در منطقه، بیش از این افزایش پیدا نکند و به جنگ منجر نشود، «ریزنوسان ماهانه قیمت» ادامه پیدا می‌کند طوری که «قیمت واقعی مسکن که در ماه‌‌های گذشته از 1403، کاهش پیدا کرده بود، باز هم در این مسیر حرکت می‌کند.» منظور از افت قیمت واقعی مسکن، «رشد قیمت اسمی کمتر از تورم عمومی» است. در سناریوی دوم با تشدید تنش، «کاهش قیمت اسمی، محسوس خواهد شد.»
سناریوی سوم که بعید به نظر می‌‌رسد، شرایطی خواهد بود شبیه سال‌های 97 تا 99 به این صورت که «انتظارات تورمی» از محل ریسک‌‌هایی شکل بگیرد که دلار و مسکن را در یک جهت، رشد دهد.  

روزنامه صبح ساحل