فصل انجماد مسکن

عقب‌نشینی تسهیلات ساخت

بنا بر داده‌های بانک مرکزی، وام ساخت واحدهای نوساز در خردادماه ۱۴۰۴ با کاهش ۲۵ درصدی نسبت به خرداد سال گذشته روبه‌رو بوده است. این کاهش، آن هم در حالی که تورم نهاده‌های ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه صدور مجوز ساخت همچنان در سطوح بالایی قرار دارد، عملاً به معنای تضعیف انگیزه سازندگان برای ورود به پروژه‌های جدید است.

از نگاه نگارنده، این روند نه‌تنها عرضه آتی را تهدید می‌کند، بلکه می‌تواند در میان‌مدت به افزایش شکاف بین عرضه و تقاضا در بازار ملک، به‌ویژه در کلان‌شهرها، منجر شود، موضوعی که در نیمه دوم سال می‌تواند دوباره به دامن زدن به انتظارات تورمی در بازار مسکن بینجامد، حتی اگر تقاضای مصرفی فعلاً در سکوت باشد.

کوچ ناگزیر به بافت‌های فرسوده

در تضاد با افت تسهیلات ساخت، بخش وام خرید خانه‌های غیرنوساز در فصل بهار ۱۴۰۴ رشد پرشتابی را ثبت کرده است: در فروردین، اردیبهشت و خرداد به‌ترتیب شاهد افزایش ۱۴۸، ۱۴۶ و ۷۲ درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوده‌ایم. این آمار را می‌توان در بستر ناتوانی طبقه متوسط برای تأمین هزینه ساخت یا خرید خانه‌های نوساز تحلیل کرد. خانه‌های کلیدخورده، به‌ویژه در بافت‌های میانی و فرسوده، گرچه از منظر سرمایه‌گذاری بلندمدت چندان جذاب نیستند، اما برای خریدارانی که هدفشان مصرف واقعی است، همچنان گزینه‌ای عملی‌تر به‌شمار می‌روند.

کاهش تسهیلات ودیعه؛ فشار مضاعف بر مستأجران

وام ودیعه مسکن، که در خرداد ۱۴۰۳ رشدی انفجاری معادل ۵۹۹ درصد داشت، در خرداد امسال با افت ۸ درصدی مواجه شده است. با توجه به رکود فراگیر در بازار اجاره و فشار تورمی بر مستأجران، این افت در تسهیلات به‌ویژه برای دهک‌های پایین درآمدی می‌تواند تهدیدی جدی در نیمه دوم سال محسوب شود.

اگر روند کنونی در اعطای تسهیلات اجاره ادامه یابد، احتمالاً تابستان و پاییز امسال با موج جدیدی از تقاضای سرگردان و جابه‌جایی‌های اضطراری خانوارها در کلان‌شهرها مواجه خواهیم شد؛ موجی که تبعات اجتماعی، روانی و اقتصادی آن را نمی‌توان نادیده گرفت.

پیش‌بینی نیمه دوم سال ۱۴۰۴؛ اگر باد مخالف نوزد…

اگر فرض را بر نبود بحران سیاسی یا تنش نظامی جدید بگذاریم و نرخ ارز در محدوده نسبتاً باثباتی نوسان کند، سناریوهای محتمل برای نیمه دوم سال چنین‌اند:

1. در صورت تداوم انقباض اعتباری بانک‌ها، روند افول ساخت‌وساز ادامه خواهد یافت و شاخص شروع پروژه‌های جدید در پایین‌ترین سطوح دو دهه اخیر باقی می‌ماند.

2. بازار اجاره، با کاهش وام ودیعه، شکننده‌تر خواهد شد و فشار اجتماعی بر دهک‌های پایین افزایش می‌یابد.

3. قیمت اسمی ملک در بازار آزاد احتمالاً با شیب ملایم رشد می‌کند، اما بازدهی حقیقی همچنان پایین خواهد بود.

4. سهم معاملات خانه‌های قدیمی تثبیت خواهد شد، چرا که خرید خانه‌های نوساز برای اکثر متقاضیان واقعی دور از دسترس است.

بهار بی‌نشاط و تابستانی که زمستان در دل دارد

بازار مسکن ایران در بهار ۱۴۰۴ نشان داد که اگرچه آرام است، اما این آرامش نه از جنس تعادل، بلکه از جنس رکود است. آنچه امروز می‌بینیم، نه دوره‌ی گذار به رونق، بلکه ایستایی نگران‌کننده‌ای‌ست که به زودی خود را در کاهش عرضه، افزایش شکاف طبقاتی و مهاجرت معکوس شهروندان به مناطق کم‌برخوردار نشان خواهد داد. برای عبور از این وضعیت، بازگشت اعتماد عمومی، تحریک ساخت‌وساز هدفمند و بازتنظیم سیاست‌های اعتباری سه شرط حیاتی هستند، وگرنه تابستان ۱۴۰۴، نه فصل احیای بازار، بلکه شروع زمستانی بلند برای مسکن ایران خواهد بود.