آیا قفل معاملات مسکن شکسته می شود؟

با جهشی که در قیمت مسکن بیشتر ناشی از در رفتن فنر نرخ ارز همچنین برخی سیاست های غلط اقتصادی و افزایش بالا ی نرخ رشد نقدینگی ایجاد شد ،شکاف بین قدرت خرید متقاضیان واقعی و قیمت های بازار بسیار افزایش یافت، این اتفاقات، انتظارات را برای افزایش سقف وام خرید و یا مدت باز پرداخت آن را زیاد کرد اتفاقی که در اکثر کشورهای دنیا خصوصا کشورهای توسعه یافته روی می دهد تا اصطلاحا تور حمایتی اقشار هدف، برای بهره مند ی از این نیازمند ی اصلی زندگی گسترده شود.

اما در کشور ما بر خلاف این انتظارات شاهد بهبود قطره چکانی شرایط این تسهیلات بوده ایم که به گفته ی صاحب نظران کفایت نمی کند.
مثلا در دستور العمل جدید پرداخت تسهیلات فروش اقساطی خرید مسکن ،این طرح در راستای تسهیل خانه‌دارشدن خانوارهای فاقد مسکن اما نیازمند تسهیلات بانکی به تصویب بانک مسکن رسیده است و به زودی بعد از ابلاغ مصوبه هیات مدیره به شعب بانک مسکن در سراسر شهرهای کشور قابلیت اجرا پیدا می‌کند. تسهیلات اوراق مسکن که برای خرید مسکن به متقاضیان تعلق می‌گیرد در شهر تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و سایر مناطق شهری در حالت انفرادی به ترتیب با سقف‌‌های ۴۰، ۵۰  و ۶۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود و در حالت مربوط به تسهیلات زوجین نیز به ترتیب با سقف‌‌های ۱۰۰، ۸۰ و ۶۰ میلیون تومان در اختیار متقاضیان تسهیلات خرید مسکن قرار می‌گیرد. بنا بر اعلام بانک مسکن ،علت تعیین سقف ریالی برای این تسهیلات آن است که مبلغ تسهیلات طبق ضوابط بانک مرکزی حداکثر تا سقف ۸۰ درصد از قیمت کارشناسی و روز واحد مسکونی، تعیین می‌شود بدیهی است اگر ارزش ۸۰ درصد از بهای کارشناسی یک واحد مسکونی کمتر از سقف تسهیلات مذکور باشد در این صورت، برای آن واحد، تسهیلات در سطح ریالی کمتر از سقف مجاز ارائه خواهد شد. تا پیش از تصویب این طرح، تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم به ساختمان‌‌های با حداکثر قدمت ۲۰ سال پرداخت می‌شد، اما با مصوبه جدید خریداران ساختمان‌‌های تا ۲۵ سال ساخت می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. همچنین مطابق بخش دیگری از مصوبه هیات مدیره بانک مسکن،‌ در املاک با قدمت بیش از ۲۵ سال ساخت و حداکثر تا ۳۰ سال ساخت، سقف تسهیلات از محل اوراق در شهر تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و سایر مناطق در تسهیلات انفرادی به ترتیب ۴۵، ۴۰ و ۳۵ میلیون تومان و در تسهیلات زوجین به ترتیب ۸۰، ۷۰ و ۵۰ میلیون تومان تعیین شده است. به عبارت دیگر کماکان سقف ریالی بابت مسکن زوجین یا خانه اولی ها بالاتر است استفاده‌کنندگان از تسهیلات اوراق برای خرید مسکن می‌توانند در کنار این سقف‌ها، از تسهیلات بدون سپرده تا سقف ۱۰ میلیون تومان برای تسهیلات انفرادی و ۲۰ میلیون تومان برای تسهیلات زوجین نیز استفاده کنند. البته امکان استفاده از تسهیلات بدون سپرده در کنار تسهیلات اوراق صرفا برای ساختمان‌‌های با حداکثر قدمت ۲۵ سال مجاز شناخته شده است آن هم مشروط به استفاده از تسهیلات اوراق در غیر این صورت و چنانچه یک متقاضی از تسهیلات اوراق در سقف کمتر استفاده کند طبق ضوابط و سیاست‌های اعتباری مصوب بانک مسکن نمی‌‌تواند از تسهیلات بدون سپرده در کنار آن بهره ببرد.

همچنین برای ساختمان‌‌های با قدمت بیش از ۲۵ سال، امکان استفاده از تسهیلات بدون سپرده در کنار تسهیلات اوراق وجود ندارد.
به عبارت دیگر براساس این گزارش،‌ در تسهیلات فروش ‌اقساطی خرید مسکن از محل انواع حساب‌های تعهدی به تنهایی یا توام با یکدیگر، حداکثر قدمت ساختمان‌های مشمول تسهیلات در حالات انفرادی و زوجین، تغییری پیدا نکرده
است.

 بر این اساس، کماکان حداکثر قدمت ساختمان‌های مشمول، در تسهیلات صندوق پس‌‌انداز مسکن یکم ۱۵ سال، در تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن ۲۵ سال و در تسهیلات حساب پس‌انداز مسکن جوانان ۲۰ سال است.

همچنین در تسهیلات توأم نیز حداکثر قدمت پلاک قابل پذیرش، مطابق با کمترین قدمتِ پلاک‌های مشمول تسهیلات در ترکیب تسهیلات اعطایی تعیین شده است.

به بیان دیگر اگر یک متقاضی خرید مسکن بخواهد به شکل ترکیبی از انواع تسهیلات خرید مسکن قابل ارائه توسط بانک مسکن، استفاده کند در این صورت معیار تعیین حداکثر قدمت مجاز ساختمان، عدد کمتر مربوط به یکی از تسهیلات است. از این گزارش استنباط می شود محدود ه ی ممنوعه فقط شامل ساختمان های 25سال فقط شامل وام مسکن اوراق است و خانه اولی ها کماکان در محدوده ی عمر بنای 15ساله قرار دارند.
این در صورتی است که حتی در زمانی که رشد قیمت ها دچار جهش شدید نشده بودمتقاضیان خانه اولی به سمت خرید واحدهای میان سال و یا سن بالاتر جابجا شده بودند.

هرچند با در نظر گرفتن سود حمایتی حدود 9.5 درصدی از سوی بانک مسکن برای این متقاضیان شرایط آسانتری برای بازپرداخت اقساط وامشان در نظر گرفته شده بود.

اما با شرایط اخیر ، فقط محدود ه ی سنی آنهم برای بخشی از جمعیت هدف افزوده شده که با افزایش قیمت ها همچنین رکود ساخت و ساز کمک چندانی به بهبود اوضاع نمی کند در چنین شرایطی. سیستم بانکی در گیر در بخش مسکن ایران هم باید با الگو گرفتن از سایر کشورهای پیشرفته که گاها در گیر متغیرهای اضطراری بازار می شوند به سمت انعطاف بیشتر شرایط برود.

حال که سیاست گذران با این استدلال که افزایش ریالی سقف وام به افزایش تورم قیمت مسکن دامن می زند می توانند مانند سایر کشورهایی که قدمت و گستردگی بازار مسکن آنها زیاد است بر اساس مدل سقف شناور متناسب با کیفیت ساختمان(عمر بنا ) همچنین متناسب با اعتبار مالی افراد شود.

اما کارشناسان توصیه می کنند در این شرایط، ضمن اینکه سقف تسهیلات برای واحدهای با عمر بنای متفاوت ،شناور تعیین شود ،اجازه ی استفاده از وام برای همه ی آپارتمان ها داده شود.

در شهر بندرعباس با این افزایش سقف زمانی عمر ساختمان فقط اندکی به قدرت خرید متقاضیان اضافه می شود در حالی که واحدهای قدیمی ساز عمدتا بین 30 تا 35 درصد از نوساز ها ارزانتر ند و اگرچه با اوضاع فعلی بودجه ی خانوار ،اقبال بالایی دارند اما کمک چندانی به قفل موجود در معاملات ملک نمی تواند بکند چرا که عمده ی کارشناسان و فعالان ساخت و ساز معتقدند به علت فاصله ی زیاد توان مالی خریداران و قیمت های کنونی چاره ای جز افزایش سقف و طول مدت زمان بازپرداخت به همراه افزایش یارانه ها ی سود تسهیلات وجود ندارد

اما استدلال سیاست گذران برای تعیین سقف سنی ساختمان های مشمول اینگونه تبیین می شود که به جهت وصول وام های پرداختی ناگزیر از مصوب نمودن چنان ضوابطی هستند چه آنکه واحدهای مورد اشاره در صورت عدم وصول و تملکشان از سوی بانک، به دلیل عمر بالا دچار استهلاک شدید یا تخریب نشوند ، دلایلی که در بازار کنونی از دید برخی قابل تاملند.

به هر روی امید آن می رود سیاست گذران در این حیطه با اخذ تصمیمات صحیح در پوشش هرچه بیشتر جامعه ی متقاضی تلاش مؤثرتری کنند.