فراز و فرود مسکن در گیر و دار سیاست

قیمت مسکن درسالی که گذشت دچار تکانه های شدیدی شد از ابتدای سال 98 گرفته که در امتداد تحولات اقتصادی کشور در سال قبل از آن دچار رشد شدید در قیمت مسکن همچنین نهاده ها یا مصالح ساختمانی بودیم تا این روزها که تورم در بخش مسکن جولان می دهد. این رشد قیمت ها که در امتداد تاثیرات ناشی از سیاستگذاری های اشتباه سالیان گذشته درحوزه اقتصاد کلان کشور بود، حالا عامل دیگری بنام رشد سه برابری نرخ ارز را هم به عنوان شریک قدرتمندی درکنار خود می دید.
این افزایش قیمت درحدی زیاد بود که بسیاری ازکارشناسان با این دیدگاه که بازار کشش بیشتری ندارد، تداوم افزایش قیمت ها را محتمل نمی دانستند، اما برخلاف این دیدگاه علاوه بر تداوم این رشد تا اوایل تابستان و توقف کوتاهی در رشد، مجددا در پاییز شاهد افزایش قیمتها بودیم که حالا افزایش ناگهانی قیمت بنزین به عنوان حامل کلیدی انرژی شریک دیگری در رشد بهای مسکن انگاشته می شود. به ماههای پایانی سال که می رسیم حقایقی دیگر از ویژگی های اقتصاد سیاسی کشور با افزایش دیگری در بهای مسکن روشن می شود، آنچنان که علاوه بر عادت همیشگی بازار مسکن کشور که در ماههای نزدیک به شب عید از رشدی معمول برخوردار بود پدیدیده ای دیگر که ناشی از نااطمینانی مضاعف به افق کوتاه مدت و حتی بلندمدت اقتصاد کشور است و ناشی از مشکلات بین المللی کشور که در قالب تحریم های ظالمانه آمریکا و قرارگرفتن در لیست سیاه اف ای تی اف تبلور یافت، درکنار عامل مهم حکمرانی ضعیف راقم زننده ی شرایط کنونی است مثلا در این یک و نیم ماه اخیر اقتصاد مسکن آوار سنگین رشد بیش از 30 درصدی قیمت نهاده های کلیدی ساختمانی مثل میلگرد و برخی مصالح تاسیساتی را بر سر خود می بیند، که به گفته بسیاری از فعالین این حوزه چشم انداز افزایشی بهای نهاده ها حداقل در سه ماهه ی آغازین سال آینده هم تداوم خواهد یافت که خود به عاملی روانی در تشدید انتظارات تورمی این بازار مبدل شده است و انتظارات تورمی باعث گسترش روند سفته بازی املاک و ساختمان هم می شود که اگر غول نقدینگی سر از این بازار در آورد شاهد سونامی دیگری در این حوزه خواهیم بود. دراین آشفته بازار سیاستهای روزمرگی و حتی مخرب دولت دوم حسن روحانی که به مراتب ضعیفتر از دولت اولش بود با توجه به کاهش شدید مقبولیت عمومی اش هم آتش بیار این معرکه سراسر دشواری جامعه شد. به عنوان نمونه طرح های پوپولیستی و امتحان به بدی پس داده ای مثل طرح اقدام ملی مسکن که تداوم طرح ناموفق مسکن مهر است به همراه وعده های پوچ وزیر ناکارمد وضعیف کنونی مسکن، از تعهد انجام نشده یارانه مصالح ساختمانی برای انبوه سازان گرفته تا آشفتگی در موضوعات مربوط به قوانین نظام مهندسی و کنترل ساختمان همه و همه جلوه هایی از این مشکلات اند که تاوان سنگینش را فقط مردم عادی و اقشار حقوق بگیر پس خواهند داد چه آنکه مسکن به عنوان ارزشمندترین سرمایه مادی خانوارهاست چون حاصل دسترنج یک عمر افراد حقوق بگیر در این کالا یعنی مسکن عینیت می یابد. مع الاسف شواه دو قرائن موجود هم نشان از آن دارد که در بر همان پاشنه ی کج خواهد چرخید. چه آنکه عزمی جزم برای بهبود این نابسمانی ها دیده نمی شود.
هرچند حقیر معتقد به معجزه بی بدیل امید هستم اما تا در عمل کاری صورت نگیرد شاهد تغییراتی ملموس نخواهیم بود و الا که در وادی سخن جولانگاهی فراخ برای مسئولان فراهم هست و آنجاست که به آنها باید گفت وعده های بی عمل را کناری نهاده و مصداق بارز این ضرب المثل زیبا باشید که به عمل کار برآید به سخن دانی نیست.
در آخرین روزهای سال 98 همزاد دیگری هم درکنار مشکلات کنونی قرار گرفت وآن بیماری مرگبار کروناست که بسان ضربه ای مهلک به پیکر نحیف اقتصاد مملکت محسوب می شود و مبارزه با آن علاوه برآنکه محکی جدی برای حاکمیت محسوب می شود همکاری و همراهی تمام عیار همه آحاد مردم را هم می طلبد، همیاری و انسجامی که اگر در کنار تدبیر و کاردانی حاکمیت قرار گیرد می تواند به شکست این تهدید خطرناک انجامیده و بارقه های امید را برتن اقتصاد بیمار زیر فشار جانکاه تحریم قرارگرفته کشورمان ایجاد کند.
باری علی رغم همه این اتفاقات ناگوار سال 98 باید جوهره امید را هرچه بیشتر پررنگ کرد و ضمن اتکای به آن، نخبگان کشور حضور خود را از جامعه محروم نکنند که اگرکنج عزلت و یا عافیت گزینند شاهد تشدید ابربحران های کنونی خواهیم بود. نخبگان کشور با همراهی بدنه اصلی جامعه یعنی مردم، با اتکا به رابطه قوی با یکدیگر و بهره گری از عنصر حیاتی بنام اعتماد در قالب جامعه مدنی به اصلاح امورات نابسمان کنونی بپردازند. اتفاقی که مسلما شدنیست.
صبح ساحل درنظردارد چون بیش از 90 درصد فعالیت های ساخت مسکن و ساختمان کشور در بخش خصوصی و غیردولتیست در چارچوب این گزارش به بررسی تحولات حوزه مسکن و ساختمان در سال 98 همچنین چشم انداز این تحولات در سال پیش رو یعنی99 بپردازد که با انعکاس نقطه نظرات دست اندرکاران و کارشناسان این حوزه به این موضوع اقدام نموده است. این کارشناسان که در بخش های مختلف غیردولتی صنعت ساختمان فعالیت دارند نظرات خود را در حیطه اقتصاد مسکن بیان نموده اند که در ادامه به آنها می پردازیم:
حمایت واقعی دولت ازبخش خصوصی تولید کننده مسکن، از رشد بی رویه قیمت ها جلوگیری می کند
محمدرضا عظیمی رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان هرمزگان درباره بازار مسکن سال 98 و افق سال 99 به صبح ساحل گفت: در اوایل سال 98 تشدید تحریم ها و افزایش نرخ ارز باعث رشد نهاده های ساختمانی وارداتی مانند آسانسور، مصالح تاسیساتی و از این دست که رابطه مستقیم با نرخ ارز دارند در کنار کالاهایی مانند میلگرد، مس و آلومینیوم که به علت ماهیت صادراتیشان رابطه غیر مستقیم با نرخ ارز دارند بودیم. در نیمه دوم سال هم رشد ناگهانی قیمت بنزین به علت تاثیر مستقیم در حمل مصالح همچنین تورم عمومی ناشی از آن که در دستمزدها و سایر مصالح تولید شده درکشور نمود می یابد، تاثیر قابل توجهی در رشد شدید قیمت مسکن را شاهد بودیم.
محمدرضا عظیمی افزود: در استان ما که عمده مصالح ساختمانی از سایر استانها وارد می شود نسبت به استان های حتی همجوار 30درصد گرانتر به دست سازندگان می رسد همچنین هزینه حمل و نقل بالاست. چرا که استان ما به علت مرزی بودنش، پدیده نامناسب قاچاق گازوئیل هم در آن باعث شده برخی رانندگان در قبال سود سهل الوصول و زیاد فروش گازوئیل از حمل بار خودداری کنند و بعضا کرایه های حمل و نقل دو تا سه برابر حد معمول افزایش یافته است، که همه این عوامل دست به دست هم داده اند تا هزینه های تمام شده ساختمان افزایش چشم گیر یابد به طور مثال در صورتی قیمت متوسط آپارتمان در سال گذشته در همین زمان 5/4 تا 5 میلیون تومان بود امسال به 7 تا 5/7 میلیون تومان رسیده است که تازه قیمت واقعی ساختمان هم نیست چون اگر مولفه های تاثیرگذار نرخ ارز، فولاد، مصالح دیگر ساختمانی در کنار رشد دستمزدها را کنار هم نهیم قیمت تمام شده بیش از این خواهد بود و قیمت های کنونی که برای مصرف کنندگان زیاد هم هست از طرف سازندگان با کمترین حاشیه سود و حتی در خانه های پیش فروشی که شروعشان از سال قبل به آنطرف است با ضرر هم همراه هست. سازندگان بسیاری در استان وجود دارند که به علت رشد ناگهانی قیمت ها دچار ورشکستگی شده اند، چراکه قیمتهای پیش فروش شان مربوط به سال های 96 به قبل بوده و طبق قرارداد هم حق افزایش قیمت ندارند.
عظیمی خاطرنشان ساخت: عامل دیگری که باعث افزایش چشمگیر قیمت تمام شده مسکن شده افزایش بیش از سه برابری نرخ مبنای منطقه ای در محاسبه عوارض ساختمانی است که رشد چند برابری هزینه صدور پروانه ساختمانی را باعث شده. افزایشی که بدون هیچ گونه مشورتی از بخش خصوصی تولید کننده ساختمان صورت گرفت. که اگر افزایش نرخ انشعابات و بهای آب و برق هم درکنار آن نهیم به همراه دست اندازهایی از قبیل بوروکراسی اداری و سایر دست اندازها که خواسته یا ناخواسته ازطریق دولت قرارداده شده را به تولید کنندگان ببینیم، عمق فشارها به تولید کنندگان مشخص می شود.
او ادامه داد: فقدان نیروی انسانی ماهر به قدر لزوم هم از دیگر مشکلات در عرصه تولید ساختمان استان است . چون به علت آنکه عمده نیروهای ماهر ساختمانی از سایر استان ها می آیند، این کارگران ماهر هم به علت مسائل اقلیمی از نیمه دوم سال در استان ما مشغول می شوند تازه با کیفیت و کمیتی پائین تر از شهرهای بزرگ، اکنون هم که با رشد شدید نرخ ارز مواجهیم معضل کاهش نیروهای ماهر ساختمانی، کشوریست چون کارگران ماهر ما به علت اختلاف سطح معنا دار قیمت ارز ترجیح می دهند در کشورهای همسایه مشغول شوند.
این عوامل باعث کاهش قابل توجه تعداد پروانه های ساختمانی صادره ازسوی شهرداری شده چرا که در سال 98 درحدود 60 درصد کاهش صدور پروانه داشته ائیم که اثرات شوک آور کاهش تیراژ ساختمان را در نیمه دوم سال 99 به شکل ملموسی با رشد سونامی گونه قیمتها خواهیم دید.
عظیمی گفت : مجموعه عوامل ذکرشده افق امید بخشی را برای سال 99 درحیطه مسکن و ساختمان نوید نمی دهد مگر آنکه دولت با اصلاح رویه ها به مدد بخش خصوصی بشتابد چرا که بخش خصوصی یک تنه و بدون حمایت موثر دولت به جنگ مشکلات تولید مسکن رفته و علی رغم همه مشکلات، سنگر تولید مسکن را ترک نکرده. سنگری که بخش عمده اشتغال کشور متعلق به اوست و به حق هم موتور پیشران اقتصاد کشور هم هست. خصوصا در شرایط کنونی که کشور تحت فشار ظالمانه تحریم هاست، بخش خصوصی سازنده مسکن نشان داده توان اجرایی و مدیریتی بالایی دارد و با حسن نیت به گونه ای تمام عیار حاضر به همکاری با دولت، مجلس و سایر نهادهای حاکمیتی ذی مدخل کشور است. به شرط آنکه آن را باور کنند، به آن اطمینان نمایند و از آن حمایت نمایند.
تحولات مسکن درسال 98 غیر قابل پیش بینی بود
امید رنجبر رئیس اتحادیه مشاوران املاک بندرعباس به صبح ساحل گفت: مجموعه ای از عوامل چون گسترش تحریم ها قرار گرفتن در لیست سیاه اف ای تی اف، افزایش مجدد نرخ ارز، رشد بالای بهای مصالح ساختمانی، به شهادت رساندن سردار سلیمانی و تحولات دیگر اقتصادی به همراه بیماری کرونا تحولاتی را در بازار مسکن رقم زد که غیر قابل پیش بینی بود.
رنجبر در ادامه افزود: گرانی نهاده های ساختمانی مانند میلگرد باعث رشد یک تا دو میلیون تومانی قیمت مسکن به ازای هر مترمربع شد. این رشد بالای قیمت مصالح علاوه برآنکه قیمت تمام شده مسکن را بالا می برد باعث می شود سازندگان از ترس رشد مجدد قیمت ها برای گریز از این خطر در مقوله ساخت عقب نشینی کنند که به مثابه کاهش تولید مسکن است. این کاهش تولید را با تقاضاهای مصرفی معمول و تقاضاهای سفته بازانه کنونی مقایسه کنیم به فاصله معنا دار عرضه و تقاضا پی می بریم.
این تقاضای بالا به همراه عدم عرضه کافی وضعیتی را رقم زده که شاهد رشد هفتگی قیمت ها در هفته های پایانی سال هستیم اگر چه به علت بروز بیماری کرونا شاهد کاهش مراجعات در روزهای اخیر هستیم و شاید باعث کاهش تقاضا از سوی متقاضیان خارج استانیم اما کماکان تقاضای بالایی از درون استان شاهد هستیم که این تقاضاهای خارج استانی هم پس از کاهش شرایط قرنطینه و تبعات بیماری کرونا پیش بینی می شود به بازار استان اضافه شود.
رنجبر ادامه داد: همیشه تحولات بازار مسکن تهران با فاصله زمانی شش تا سه ماه تاثیراتش در استان هرمزگان نمود پیدا می کرد اما با گسترش فضای مجازی و ارتباطات اکنون این اثرگذاری به حدود یک ماه کاهش یافته و این یکی دیگر از دلایل رشد این روزهای اخیر است چون بنابر آمار رسمی شاهد رشد قابل توجه تعداد معاملات در تهران بوده ایم.
او ادامه داد: وضعیت بازار کنونی ملک به صورتی است که حالا فروشندگان تعیین کنندگان شرایط هستند به طور مثال ما خود شاهدیم در جریان معامله ای که توافقات نهایی قیمت هم بین فروشنده و خریدار صورت گرفته اما در هنگام امضای نهایی خریدار از امضا خودداری می کند چون این تلقی را دارد که قیمتها افزایشیست یا آن را به سال آینده موکول می کند یا آنکه قیمتها را بسیار زیاد بالا می برد.
امیدرنجبر افزود: این چشم انداز افزایشی قیمتها در سال آینده روح حاکم بر بازار مسکن است و ما مشاورین املاک و در کل اتحادیه مشاورین املاک مخالف این روند هستیم. چه آنکه باعث کاهش تعداد معاملات شده که در تعارض با منافع این صنف است.
رئیس اتحادیه مشاوران در خاتمه گفت: پیشنهاد ما این است دولت برای مقابله با این رشد لجام گسیخته قیمتها که بیشتر ناشی از رشد قیمت مصالح است با پرداخت یارانه مستقیم به تولیدکنندگان رشد قیمت ها را مهارکرده یا حتی کاهش دهد چرا که اگر قیمت تمام شده کاهش یابد قیمت مسکن نیز کاهش می یابد.
مهندسی ساختمان با هزینه ای ناچیز مهمترین نقش را در افزایش کیفیت ساختمانها و حفظ این سرمایه ملی کشوردارد
مهدی رضایی سردره رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان هرمزگان به صبح ساحل گفت: درحالی که در هزینه ها و بهای ساختمان، شاهد افزایش چند برابری بوده ائیم ازسال 96 تاکنون در دو مقطع و هربار حق الزحمه های خدمات مهندسی کمتر از20درصد رشد داشته است و هزینه خدمات مهندسی ساختمان موضوع قانون نظام مهندسی ساختمان به طور متوسط کمتر از 2درصد هزینه تمام شده ساختمان را شامل می شود. تازه این شکل رسمی و تعیین شده است اما آنچه در عمل رخ می دهد از این هم کمتر است. این در صورتیست که مهمترین نقش در افزایش کیفیت ساختمانها و حفظ این سرمایه ملی کشور را دارد و بالطبع سنگینترین مسئولیت ها هم در قبال این حق الزحمه اندک برعهده این قشر است. درصد اشتباهات این قشر هم جز پایینترین ها در جامعه است و برخی جوسازی از هزینه های بالای خدمات مهندسی هیاهویی غیر واقعیست.
مهدی رضایی افزود: قانون نظام مهندسی و باالطبع سازمان نظام مهندسی ساختمان در عمر22 ساله اش مهمترین نقش را در بالا بردن کیفیت ساخت و ساز کشور ایفا نموده است، چه آنکه مهندسان عضو این سازمان که صاحب پروانه اشتغال به کار مهندسی هستند مهمترین نقش کنترلی بر کیفیت ساخت و ساز کشور دارند و ساخت و ساز های قبل از سال 76 تابع آئین نامه واحدی نبوده است و اگر بخش کنترلی ساختمان به هر دلیل ضعیف شود کیفیت مسکن که بی شک مهمترین سرمایه مادی خانوار است پایین می آید چه آنکه اکثر اقشار جامعه پس انداز چند ساله خود را که به دشواری بدست آورده اند را به سرپناه یا همان مسکن خود اختصاص می دهند و این نشان از اهمیت بالای این بخش در اقتصاد خانوار دارد.
مهندس رضایی در خاتمه گفت: امیدوارم سال آینده قانون فعلی نظام مهندسی اصلاح گردد چون این قانون که مصوب سال 74 است و عملا درسال 76 عملیاتی شده جوابگوی نیازهای امروز جامعه نیست که متاسفانه اصلاحات پیشنهادی تاکنون حتی آنچه در مجلس شورای اسلامی هم مطرح است نمی تواند کاستی های کنونی را از بین ببرد و ما شاهد سخت تر شدن معیارها در کنار نگاه منصفانه تر به حق الزحمه ها باشیم همچنین نقش کنترلی بیشتر به مهندسان و سازمان نظام مهندسی واگذار شود چه آنکه می بینیم که با این مسئولیت خطیر بعضا به هشدارها یا توقف کارهای اعلامی از سوی مهندسان که به علت نقص در پروژه هاست توجه نمی شود و امیدوارم با اصلاحات قانونی و نگاه بهتر در سایه اعتماد بیشتر به نظام مهندسی، شاهد افزایش بیش ازپیش کیفیت این مهمترین دارایی خانواده ها باشیم.
ترکیدن حباب قیمت مسکن در سال آینده محتمل است
کاووس ماندگاری دبیر هیئت رئیسه اتحادیه مشاوران املاک بندرعباس به صبح ساحل گفت: درابتدای سال 98 تا حدودا دهم تیرماه همین سال شاهد افزایش قیمت ها بودیم که پس از این زمان تا انتهای تابستان شاهد افت قیمتی حتی در حد هر مترمربع 500هزار تا یک میلیون هم بودیم. این وضعیت اما در اوایل پاییز و با افزایش قیمت بنزین در آبان ماه شکل معکوس به خود گرفته و روند افزایشی پیدا کرد و به نظر بیشتر ناشی از سواستفاده برخی فروشندگان از شرایط بوجود آمده هم بود. اما این وضعیت در ماههای پایانی سال به علت گرانتر شدن مجدد نرخ ارز روند افزایشی به خود گرفت که پیش بینی می شود تا پایان سال هم این روند تداوم یابد.
ماندگاری گفت: افزایش قیمت مصالح در رشد قیمت های این روزهای پایانی سال 98 بی تاثیر نبوده است که در ساخت وسازهای نوساز که با مصالح گرانتر اخیر ساخته شده اند موجه است اما در خانه های چندسال ساخت توجیه ندارد و بیشتر ناشی از سواستفاده برخی مالکان این دست آپارتمان هاست. در واقع برخی فروشندگان از تورم کنونی که دامن بخش مسکن را گرفته استفاده نابجا می کنند که بی تبعات نخواهدبود.
کاووس ماندگاری در پایان گفت: بازار کشش افزایش بیش از این قیمت مسکن را ندارد چون خریداران توان قیمت هایی بیش از این را ندارند و پیش بینی من این است امکان ترکیدن حباب قیمت مسکن در سال آینده محتمل است.