آینده مسکن از ۲ دوربین

آینده بازار مسکن از ۲ دوربین با افق دید متفاوت بررسی شد. دوربین اول با دید بلندمدت - سال ۱۴۰۰- توسط حقوقی‌های بازار ملک فعال شده است. نهادهایی که ماهانه «مزایده‌های ملکی» برگزار می‌کنند تعداد دوره‌های فروش را نسبت به نیمه اول امسال تقریبا ۲ برابر کرده و فرمول مزایده را تغییر داده‌اند. این رفتار بزرگ‌مقیاس‌های بازار ملک نتیجه برداشت آنها از بازار مسکن ۱۴۰۰ است. از طرفی، دوربین کوتاه‌مدت -زاویه دید سرمایه‌گذاران فعلی- از تاثیر «بازگشت انتظارات» بر قیمت مسکن بهمن حکایت دارد.
افزایش تعداد آگهی‌های مربوط به برگزاری مزایده‌های ملکی در آخرین روزهای سال ۹۹، شرایط قابل پیش‌بینی برای بازار مسکن سال ۱۴۰۰ را از دوربین نهادها و ملاکان بزرگ حقوقی، نشان می‌دهد. بررسی‌ها براساس رمزگشایی پیام جدید مزایده‌های ملکی در روزهای باقی‌مانده از سال جاری نشان می‌دهد، هم‌اکنون نهادها به‌عنوان ملاکان حقوقی انواع املاک اعم از تجاری، مسکونی و...، شرایطی را برای بازار ملک در سال آینده رصد می‌کنند که باعث شده رفتار خود را از بابت تعیین شرایط مزایده املاک در اختیارشان تغییر دهند. در حالی‌که از ابتدای دوره ‌پیش‌رونق اخیر در بازار معاملات مسکن یعنی از سال ۹۶ تاکنون، چهار نسل متفاوت از الگوی مزایده ملکی از سوی ملاکان حقوقی به کار گرفته شد، هم‌اکنون این بخش از بازار عرضه ملک شاهد ورود به نسل پنجم است. در دوره رونق و رکود اخیر بازار معاملات مسکن تاکنون پنج شکل متفاوت یا پنج نسل از مزایده‌های ملکی برای عرضه املاک در اختیار مالکان حقوقی به کار گرفته  شده است که آخرین الگوی فروش املاک توسط حقوقی‌های بازار مسکن، اخیرا دچار تحول شده و این الگو به فاز پنجم ورود کرده است. نسل اول مزایده‌های ملکی در دوره رونق و رکود اخیر، مربوط به سال‌های ۹۶ و۹۷ است. در این سال‌ها که در واقع سال‌های پیش‌رونق و سپس رونق معاملات مسکن بود ملاکان حقوقی اقدام به تقسیط ۶۰ درصدی بهای املاک مزایده‌ای به‌صورت دو ساله کردند. نسل دوم مزایده‌های ملکی در دوره اخیر رکود و رونق بازار مسکن، مربوط به دوره زمانی بهار سال ۹۸ است که در آن املاک در اختیار ملاکان حقوقی با شرایط تقسیط ۶۰ تا ۸۰ درصدی به شکل پرداخت ۲ تا ۴ ساله اقساط با احتساب ۱۸ درصد سود سالانه برای اقساط و ۱۸ درصد تخفیف برای پرداخت کامل نقدی به بازار ملک عرضه شد. نسل دوم عرضه املاک با این شرایط به‌صورت مزایده‌ای مربوط به دوره‌ای است که همچنان بازار در وضعیت جهش قیمت قرار داشت. نیمه دوم سال ۹۸ با تغییر الگوی مزایده‌های ملکی، نسل سوم عرضه املاک ملاکان حقوقی با شرایطی متفاوت از قبل آغاز شد. در این دوره این گروه از املاک، با شرایط تقسیط ۹۰ درصدی بهای ملک به شکل پرداخت ۲ تا ۵ ساله بدون دریافت سود و همچنین در نظر گرفتن تخفیف بیش از۲۰ تا ۳۰ درصدی برای خریداران با شرایط پرداخت کامل نقدی، به بازار مسکن عرضه شدند.
با این حال، عرضه مزایده‌ای املاک در اختیار ملاکان حقوقی در نیمه سال جاری وارد نسل چهارم شد. کاهش مدت زمان تقسیط به دو سال، مشابه مدت زمان تقسیط بهای املاک مزایده‌ای در نسل اول، کاهش میزان تقسیط به ۶۰ درصد و همچنین کاهش نرخ تخفیف پرداخت نقدی به ۱۷ درصد از جمله ویژگی‌های این نسل از مزایده‌های ملکی است. همچنین و در شرایطی که در برخی مقاطع زمانی قبلی، کلید املاک مزایده‌ای به محض پرداخت مرحله اول به‌عنوان سهم پرداخت نقدی به خریداران تحویل داده می‌شد اما در نسل چهارم این مدل نیز تغییر کرد و تحویل کلید به بعد از یک فصل از زمان پرداخت اقساط موکول شد. نسل چهارم مزایده‌ املاک مسکونی در دوره اخیر رکود و رونق مسکن چند پیام مهم برای بازار ملک نیز به همراه داشت که منجر شده بود این تغییر نسل در این شکل از معاملات املاک ایجاد شود. از جمله این پیام‌ها می‌توان به تمایل به فروش و سبک‌سازی ملکی مطابق با سال ۹۸ در نتیجه بروز علائم مربوط به آینده غیرجهشی در بازار ملک اشاره کرد.از سوی دیگر به اعتقاد کارشناسان در آن زمان، دلیل اصلی کاهش میزان تقسیط از ۹۰ درصد بها به ۶۰ درصد در نتیجه برنامه‌ریزی صورت گرفته از سوی فروشنده‌ها برای جذب نقدینگی سیال و ارائه منوی ملکی به متقاضیان تبدیل دارایی از بازار سرمایه به بازار مسکن انجام شد. از آنجا که از نیمه تابستان، خروج بخشی از سرمایه‌های بورسی از این بازار به دلیل بازدهی منفی شاخص کل بورس آغاز شد و بازار مسکن به‌عنوان یک پناهگاه امن سرمایه‌ای مورد توجه قرار گرفت، مالکان حقوقی، وارد نسل چهارم عرضه مزایده‌ای املاک در اختیار خود شدند.
این دوره را می‌توان به‌عنوان دوره اوج جهش قیمت مسکن، اوج سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازارهای اقتصادی(ارز، سکه، خودرو)، دوران التهاب قیمتی بازار ملک، شروع روند کاهشی در بازار سرمایه و... معرفی کرد. هم‌اکنون اما نشانه‌های ورود بازار مزایده املاک به نسل چهارم مشاهده می‌شود. پیام مهمی که از ورود مزایده‌های ملکی به نسل جدید و تغییر رفتار عرضه‌کننده‌های حقوقی ملک به بازار می‌توان برداشت کرد آن است که با استفاده از تغییر ذائقه این گروه از ملاکان می‌توان روند احتمالی و پیش‌روی بازار معاملات مسکن در سال ۱۴۰۰ را تحلیل کرد. هر چند تعداد برگزاری مزایده‌های ملکی در هفته‌های پایانی منتهی به روزهای آخر سال جاری افزایش یافته است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد تعداد فایل‌ها و تعداد املاکی که در این مزایده‌ها به بازار فروش عرضه شده‌اند نسبت به ماه‌های قبل تغییر محسوسی نداشته و تقریبا به همان میزان است. در واقع در شرایطی که کماکان رکود در بازار مسکن سنگین است و در ماه‌های اخیر نیز سنگین‌تر شده و انقباض معاملاتی بیشتر شده است، تقاضای مصرفی وسرمایه‌ای به حداقل رسیده و... تعداد مزایده‌های ملکی افزایش یافته اما تعداد آگهی‌ها در این مزایده‌ها و حجم فایل‌های مزایده‌ای نسبت به گذشته تغییر محسوسی نداشته است. در حالی‌که در نسل چهارم مزایده‌های ملکی در دوره رکود ورونق اخیر میزان تقسیط بهای ملک مزایده‌ای نسبت به نسل سوم از ۹۰ درصد بهای ملک به ۶۰ درصد کاهش یافت، هم‌اکنون و در نسل پنجم این میزان به حدود ۷۰ درصد رسیده است. این در حالی است که در نسل چهارم تخفیف ۱۷ درصدی برای پرداخت نقدی بهای املاک مزایده‌ای تعیین می‌شد که در نسل جدید این میزان به‌طور متوسط به ۱۸ درصد افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد در نسل جدید-نسل پنجم- هم میزان تقسیط افزایش یافته است و هم میزان تخفیف برای پرداخت نقدی بهای املاک مزایده‌ای. هم‌اکنون سه دسته ملک در مزایده‌های ملکی به چشم می‌خورد. این مزایده‌ها شامل مزایده املاک تجاری، مسکونی و زمین است.