رشد افسار گسیخته دلار، قیمت مسکن را واقعی کرد

در گزارش‌های مربوط به قیمت مسکن، همیشه میانگین قیمتی بانک مرکزی که زیر نظر دولت اداره می‌شود؛ از میانگین قیمتی که مرکز آمار منتشر می‌کند کمتر است. در حال حاضر طبق شاخص بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر خانه در تهران ۴۳.۷ میلیون تومان و بر اساس شاخص مرکز آمار ۴۶.۴ میلیون تومان است. بانک مرکزی میانگین حسابی قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی معامله‌شده در هر ماه (جمع جبری قیمت‌ها تقسیم بر تعداد معاملات) را محاسبه و بر این اساس تورم ماهانه و نقطه‌‌‌ای املاک را محاسبه و منتشر می‌کند. اما مرکز آمار ایران این میانگین را به‌صورت وزنی محاسبه می‌کند و در نتیجه قیمت میانگین حاصل و تغییرات آن قدری با گزارش‌های همیشگی بانک مرکزی از تغییرات قیمت مسکن در تهران متفاوت است. مرکز آمار با حذف اثر نویزهایی مثل حجم معاملات و سن بنا بر قیمت مسکن، میانگین را محاسبه می‌کند و به همین خاطر تصویر نسبتا دقیق‌‌‌تری از تغییرات قیمت ملک با استفاده از این روش حاصل می‌شود؛ چراکه فرقی نمی‌‌‌کند در یک گروه قیمتی چه تعدادی معامله ملکی انجام شده باشد و در واقع کاهش یا افزایش قابل‌توجه معاملات املاکی با یک ویژگی قیمتی مشترک، نمی‌تواند میانگین محاسبه‌شده را افزایش یا کاهش دهد. ما نیز ملاک خود را میانگین قیمتی که مرکز آمار منتشر کرده است قرار می‌دهیم و می‌خواهیم محاسبه کنیم که آیا قیمت مسکن ارزان است یا گران و حباب قیمت مسکن را محاسبه کنیم.

اگر 46میلیون و 700 هزار تومان را بر حسب دلار 36 هزار و 422 تومانی که دلار صرافی ملی است و اخیرا در محاسبات قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در تهران در سایت‌های داخلی مبنای محاسبه قرار گرفته است را بر عدد مذکور تقسیم کنیم؛ قیمت دلاری مسکن در تهران برابر متری هزار و 282 دلار به دست می‌آید. اما می‌دانیم که سازندگان مسکن امکان دسترسی به این قیمت دلار را ندارند و منطقی‌تر این است که قیمت دلار را 41 هزار و 550 تومان و برابر نرخ آزاد دلار در هفته گذشته مبنا قرار دهیم. در این حالت قیمت دلاری مسکن تهران برابر هزار و 123 دلار خواهد شد. نکته قابل تامل در اینجا این است که عموما متوسط قیمت مسکن در تهران هزار دلار است و با یک مقایسه ساده متوجه خواهیم شد که نرخ فعلی مسکن تهران حدود دوازده درصد با نرخ متوسط مسکن تفاوت قیمتی دارد. ولی سوال اینجاست که این قیمت دلار است که حباب دارد یا قیمت مسکن است که گران است؟ برای پاسخ به این سوال باید بهای ساخت مسکن را محاسبه کنیم و سپس آن را با قیمت دلار مقاسیه کنیم.

  

 به طور مثال سازنده ای یک قطعه زمین با متوسط قیمت 60 میلیون تومان برای هر متر مربع را خریداری کرده است و قصد دارد یک ساختمان چهار طبقه در آن بسازد. اگر 60 میلیون تومان را بر چهار طبقه تقسیم کنیم. سهم آپارتمان از زمین برای هر طبقه  15 میلیون تومان به ازای هر متر مربع خواهد شد. معمولا 35 درصد از متراژ آپارتمان هم صرف ساخت راه‌پله و آسانسور و ... می‌شود و لذا بایستی به 15 میلیون تومان 35 درصد اضافه کنیم. که در این صورت به قیمت 20 میلیون و 25 هزار تومان می‌رسیم. ازآنجایی که معمولا هر آپارتمان حدود دو سال برای ساخت زمان لازم دارد و اگر سود 22 درصد را برای خواب سرمایه در نظر بگیریم و دو تا 22 درصد را(1.44) در عدد 20 میلیون و 25 هزار تومان ضرب کنیم به عدد29  میلیون و 16 هزار تومان برای قیمت تمام شده برای قیمت زمین می‌رسیم. حال به سراغ محاسبه ساخت مسکن برویم. با متریال معمولی هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در تهران 12  میلیون تومان هزینه دارد و اگر هزینه دو سال خواب پول را برای آن محاسبه کنیم به عدد17  میلیون و 28 هزار تومان می‌رسیم که اگر آن را با قیمت زمین جمع بزنیم به قیمت 46 میلیون و 44 هزار تومان می‌رسیم از این محاسبات نتیجه می‌گیریم که قیمت ساخت مسکن تقریبا با متوسط نرخ آن برابر است و لذا قیمت مسکن گران نیست و احتمال دارد تا پایان سال، قیمت دلار خود را به محدوده 46 هزار تومان برساند. اما دقت داشته باشید با توجه به اینکه قیمت دلار در یک ماه گذشته به طرز عجیبی رشد داشته است و اختلاف آن با دلار نیمایی به شدت زیاد شده است؛ حتما افت قیمتی را تجربه خواهد کرد و در بازه زمانی شش ماهه انتظار داریم قیمت دلار به اعداد حدود 46 هزار تومان برسد.

   

قیمت مسکن در پرمعامله‌ترین منطقه جنوبی تهران طی یک سال گذشته ۶۰ درصد افزایش یافته؛ در حالی که متوسط رشد در شهر تهران ۳۸ درصد و در منطقه ۱ فقط ۲۶ درصد بوده است. سطح عمومی قیمت مسکن در شهر تهران مرز یک میلیارد تومان عبور کرده است. اگرچه در دو ماه اخیر قیمت آپارتمان به ثبات نسبی رسیده، متاثر از رشد قیمت اوایل سال و انتظارات تورمی در حال حاضر نرخ‌ها دیگر در مناطق جنوبی نیز با توان متقاضیان مصرفی تناسب چندانی ندارد؛ مضافا اینکه تورم این بخش هنوز به طور کامل متوقف نشده است.

 بررسی‌ها نشان می‌دهد آذر و دی ماه سال گذشته در مناطقی از تهران امکان خرید آپارتمان‌هایی با سطح قیمتی ۸۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان وجود داشت اما در حال حاضر به سختی می‌توان فایل‌هایی با قیمت کمتر از یک میلیارد تومان پیدا کرد. طی یک سال گذشته در منطقه ۱۶ قیمت مسکن با رشد ۴۸ درصد مواجه شده و به ۲۶.۳ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. در منطقه ۱۵ نیز متوسط قیمت از ۱۶.۶ میلیون تومان در هر متر مربع به ۲۵.۶ میلیون تومان افزایش یافت که شاهد رشد ۵۴ درصدی قیمت بوده‌ایم؛ در حالی که متوسط نرخ افزایش قیمت در شهر تهران ۳۸ درصد اعلام شد. 

به نظر می‌رسد به دلیل هم‌خوانی سطح قیمت خانه در مناطق جنوبی تهران با درآمد خانوارهای متوسط و پایین، فشار تقاضایی در این مناطق ایجاد شده است و با توجه به کاهش ساخت و ساز، قیمت آپارتمان در مناطق جنوبی رشد بیشتری را نسبت به مناطق میانی و شمالی تهران تجربه کرده است.

  

بر طبق محاسبات فوق مشخص است که قیمت تمام شده ساخت مسکن 46 میلیون و 44 هزار تومان است و به تعبیر دیگر قیمت فعلی مسکن با نرخ دلار فعلی گران نیست و اگر مبنای محاسبه را برای مسکن تهران قیمت هزار دلار در هر متر مربع در نظر بگیریم به این معناست که نرخ واقعی دلار 46 هزار تومان است و خوب می‌دانیم که بازارهای موازی همیشه عقب ماندگی خود را نسبت به یکدیگر جبران خواهند کرد و بازار مسکن عموما با کاهش قیمت مواجه نمی‌شود و مشمول استراحت زمانی می‌شود.  به عنوان جمع بندی می‌توان نتیجه گرفت که در شش ماهه آینده بایستی منتظر نرخ واقعی دلار باشیم.

روزنامه صبح ساحل