پیش‌بینی قیمت دلار بر حسب مسکن

به‌تازگی میانگین حسابی قیمت مسکن در پایتخت اعلام شده است. بر اساس شاخص مرکز آمار این قیمت 77 میلیون و 400 هزار تومان است. مرکز آمار ایران این میانگین را هم به‌صورت وزنی و هم به‌صورت حسابی محاسبه می‌کند. در روش محاسبه متوسط حسابی قیمت مسکن، مشخصات و کیفیت واحد‌های فروش رفته در دوره‌های مختلف در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نیست. به عنوان مثال، تعداد واحد‌های فروش رفته نوساز در یک دوره امکان دارد بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی با یکدیگر قابل مقایسه نخواهند بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک (متوسط وزنی قیمت مسکن) این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفیت در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد. بنابراین با وجود اینکه متوسط «حسابی» قیمت آپارتمان‌های مسکونی برای عامه جامعه ملموس‌تر است با این حال به دلیل حذف تغییرات کیفیت در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات قیمت در روش متوسط حسابی است. آمار منتشر شده بیان می‌کند در شهریورماه سال جاری، میانگین وزنی قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران به حدود ۸۰ میلیون و ۸۰۰‌ هزار تومان رسیده است که نسبت به ماه قبل یعنی مردادماه، حدود ۳ میلیون تومان ارزان‌تر شده است. از سوی دیگر همان‌طور که بیان شد در شهریور میانگین حسابی قیمت هر متر مربع واحد‌های مسکونی شهر تهران به ۷۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است.  ما نیز ملاک خود را میانگین وزنی قیمتی که مرکز آمار منتشر کرده است قرار می‌دهیم و می‌خواهیم محاسبه کنیم که آیا قیمت مسکن ارزان است یا گران و حباب قیمت مسکن را محاسبه کنیم. اگر 80 میلیون و 800 هزار تومان را بر حسب دلار 41 هزار و 200 تومانی که دلار صرافی ملی است را بر عدد مذکور تقسیم کنیم؛ قیمت دلاری مسکن در تهران برابر متری هزار و 961 دلار به دست می‌آید. اما می‌دانیم که سازندگان مسکن امکان دسترسی به این قیمت دلار را ندارند و منطقی‌تر این است که قیمت دلار را 50 هزار تومان و برابر نرخ آزاد دلار مبنا قرار دهیم. در این حالت قیمت دلاری مسکن تهران برابر هزار و 616 دلار خواهد شد. نکته قابل تامل در اینجا این است که در سال‌های گذشته عموما متوسط قیمت مسکن در تهران هزار دلار بوده است اما بررسی‌ها از نسبت میانگین سالانه قیمت مسکن در شهر تهران به قیمت دلار طی ۵سال گذشته نشان می‌دهد؛ یک مترمربع آپارتمان در پایتخت بین ۷۶۶دلار تا ۱۴۴۰دلار قیمت داشته است. بر همین اساس با یک مقایسه ساده متوجه خواهیم شد که نرخ فعلی مسکن تهران حدود دوازده درصد با نرخ متوسط مسکن تفاوت قیمتی دارد. ولی سوال اینجاست که این قیمت دلار است که حباب دارد یا قیمت مسکن است که گران است؟ برای پاسخ به این سوال باید بهای ساخت مسکن را محاسبه کنیم و سپس آن را با قیمت دلار مقاسیه کنیم.

   

نسبت بین قیمت زمین به مسکن از ۵/ ۱ واحد است. بر همین اساس فرض می‌کنیم که سازنده‌ای یک قطعه زمین با متوسط قیمت 120 میلیون تومان برای هر متر مربع را خریداری کرده است و قصد دارد یک ساختمان چهار طبقه در آن بسازد. اگر 120 میلیون تومان را بر چهار طبقه تقسیم کنیم، سهم آپارتمان از زمین برای هر طبقه 30 میلیون تومان خواهد شد. معمولا 35 درصد از متراژ آپارتمان هم صرف ساخت راه‌پله و آسانسور و ... می‌شود و لذا بایستی به 30 میلیون تومان 35 درصد اضافه کنیم. که در این صورت به قیمت 40 میلیون و 500 هزار تومان می‌رسیم. ازآنجایی که معمولا هر آپارتمان حدود دو سال برای ساخت زمان لازم دارد و اگر سود 22 درصد را برای خواب سرمایه در نظر بگیریم و دو تا 22 درصد را(1.44) در عدد 40 میلیون و 500 هزار تومان ضرب کنیم به عدد 58  میلیون و 320 هزار تومان برای قیمت تمام شده برای قیمت زمین می‌رسیم.

حال به سراغ محاسبه ساخت مسکن برویم. با متریال معمولی هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در تهران 19 میلیون تومان هزینه دارد و اگر هزینه دو سال خواب پول را برای آن محاسبه کنیم به عدد 27  میلیون و 360 هزار تومان می‌رسیم که اگر آن را با قیمت زمین جمع بزنیم به قیمت 85 میلیون و 680 هزار تومان می‌رسیم از این محاسبات نتیجه می‌گیریم که اگر قیمت هر متر مربع مسکن به طور متوسط در پایتخت هزار و 440 دلار باشد یعنی مسکن با قیمت 59 هزار و 500 تومن قیمت می‌خورد. لذا قیمت مسکن گران نیست و احتمال دارد تا پایان سال، قیمت دلار خود را به این محدوده برساند. 

اما دقت داشته باشید با توجه به اینکه قیمت دلار تحت تاثیر اخبار جنگ رشد داشته است و سپس کاهش پیدا کرده‌است؛ احتمالا فعلا ثبات قیمتی را تجربه خواهد کرد و در بازه زمانی شش ماهه انتظار داریم قیمت دلار به این اعداد برسد. نکته قابل تامل درباره نرخ دلار، انتخابات پایان سال است که ممکن است دولت سعی در کنترل قیمت دلار داشته باشد و اجازه ندهد دلار ارقام بالاتری را به خود ببیند. چنانچه قیمت متوسط مسکن را همانند سنوات گذشته هزار دلار در نظر بگیریم؛ دلار پتانسیل رشد را تا محدوده بین 77 هزار تومان تا 85 هزار تومان دارد. اما چیزی که مسلم است این است که نرخ واقعی دلار خیلی بیشتر از 50 هزار تومان است.

  

بر طبق محاسبات فوق مشخص است که قیمت تمام شده ساخت مسکن 85 میلیون و 680 هزار تومان است و به تعبیر دیگر قیمت فعلی مسکن با نرخ دلار فعلی گران نیست و اگر مبنای محاسبه را برای مسکن تهران قیمت هزار و 440 دلار در هر متر مربع در نظر بگیریم به این معناست که نرخ واقعی دلار حدود 60 هزار تومان است و خوب می‌دانیم که بازارهای موازی همیشه عقب ماندگی خود را نسبت به یکدیگر جبران خواهند. به عنوان جمع بندی می‌توان نتیجه گرفت که در شش ماهه آینده بایستی منتظر نرخ واقعی دلار باشیم. لازم به ذکر است که اعداد مطرح شده در این گزارش سیگنال خرید و فروش نیست و صرفا جنبه تحقیقاتی دارد.