رفتارشناسی انتخاباتی بازار مسکن

با نزدیکتر شدن هرچه بیشتر به انتخابات ریاست جمهوری وبا شروع گمانه زنی های ناشی ازآن، توجه فعالان بخش مسکن وساختمان را هم به خود مشغول ساخته است.به باور کارشناسان جهت یابی بازار مسکن بستگی به شرایط کشور پس ازانتخابات وبا توجه به سیاستهای اتخاذی از جانب کاندیدای پیروز دارد. اما آنچه مورد توافق اکثر تحلیلگران است حفظ وضعیت موجود در آینده ای نزدیک است به تعبیر دیگر بازار در کوتاه مدت در شرایط انتظار خواهد ماند وچشم به تحولات آینده خواهد دوخت.شرایط کنونی بازار که ناشی از بیم و امیدی از آینده است رکود معاملات به همراه ثبات قیمتی  که البته در شهرهای بزرگ که شاهد رشد سنگینی در گذشته بودند، با کاهش اندک قیمت ها هم همراه بوده است .اصلی ترین بازیگر این اوضاع واحوال بی شک نرخ ارز است.نرخی که در آغاز سال 97  با اعمال تحریم های سنگین آمریکا توسط ترامپ،جهشش آغاز شد و با کاهش درآمدهای ارزی دولت، شاهد رشد شدید نقدینگی و تورم افسار گسیخته ای بودیم که البته  تورم مسکن در این مدت از تورم عمومی هم جلو افتاد.اما در این چند ماه اخیر این نرخ،  دارای ثبات به همراه شیب اندک کاهشی هم بوده است. البته تورم نهاده ها بویژه ناشی از رشد دستمزد در اوایل سال هم قابل توجه بوده اما آنچه باعث ثبات قیمت ها در بازار ملک بوده بیشتر ناشی از ثبات و کاهش اندک در قیمت زمین بوده است چه آنکه این متغیر به شدت وابسته به نرخ ارزدر شهرها و مناطق گرانقیمت تر، شاهد ریزش هم بوده است. وضعیت کنونی قیمت ارز از چنان توانی برخوردار بوده که توانسته چون توری حفاظتی از تاثیرات منفی سایر بازار دارایی ها، مثل بورس،طلا،خودرو و...  وحجوم نقدینگی گریزان آنها به سمت بازار مسکن جلوگیری کند. اما وضعیت بازار در میان مدت وبلند مدت وابسته به شرایط کشور پس از انتخابات ریاست جمهوری است که احتمال دو سناریو را درذهن فعالان متبادر می سازد.سناریوی اول که حکایت از افزایش درآمد های ارزی و آزاد سازی دلارهای بلوکه شده ی کشور تحت تاثیر شروع مجدد برجام و گشایش های اقتصادیست،کاهش بیشتر نرخ ارز را در ذهن کنشگران تداعی می کند این سناریو ازآنجا خوشبینانه تر می شود که نرخ دلار کاهش هرچه بیشتری یابد و شاهد ریزش بیشتر قیمت ها بویژه در بهای زمین خواهیم بود. در صورت کاهش نرخ ارز و یا حتی ثبات آن، اگرچه قیمت های اسمی کاهش نیافته و یا حتی اندکی هم افزایش یابد اما با فرا رسیدن تورم عمومی سالهای 1400 و 1401 و اینکه تورم مسکن از آنها کمتر خواهد بود، قیمت واقعی ملک ، کاهش خواهد یافت.اما درشرایط وقوع سناریوی دوم و عدم گشایش های اقتصادی وعدم بهبود روابط مالی بین المللی کشور، شاهد افزایش مجدد قیمت ارز و بالطبع قیمت ملک خواهیم بود. این سناریو تکرار همان سناریوی تلخیست که ازسال 97 تا اواخر پاییز سال گذشته تداوم داشت و در این صورت، رشد قیمت ها ومداومت نا اطمینانی های اقتصادی اجتناب ناپذیر می نماید.پیامد ناگوار دیگر این اتفاق خروج سرمایه از کشور،کاهش سرمایه گذاری و رشد بیکاری هم خواهد بود.اما تصور غالب کنونی کنشگران ، سناریوی اول را محتملتر می داند، شرایطی که حکایت از تصمیم حاکمیت به احیای برجام و بهبود روابط مالی با دنیا دارد.به هرروی در صورت وقوع این سناریو، دولت آینده باید بتواند با اتخاذ سیاست های اقتصادی و مالیاتی مناسب از احتکار ملک و سرمایه ای شدن مسکن هم جلوگیری کند. سیاست هایی که در اکثر کشورهایی که حتی ثبات اقتصادی بلند مدتی هم دارند اتخاذ شده و هزینه ی ملک داری را برای مالکین افزایش می دهد تا برای محبوس کردن املاک خود به امید افزایش قیمت آن انگیزه ای نداشته باشند.